房屋仲介告知義務有哪些？如果未履行可以求償嗎？
作者：林明忠律師
房屋仲介在不動產交易市場中扮演著非常重要的角色，除了居間買賣雙方並協助議價之外，更是標的不動產資訊的傳遞者，肩負著提供足夠資訊讓雙方做出交易決策的重大責任。然而，就是因為房屋仲介在交易中扮演著至關重要的角色，當交易未圓滿完成而發生糾紛時，房仲也時常成為雙方優先究責的對象。以下不動產專業的林明忠律師將要詳細說明房屋仲介告知義務有哪些，以及在什麼情況下可以對房仲究責，讓各位在不動產交易市場中多一個保護自己的利器！
房屋仲介責任的調查及據實說明義務
最高法院曾經明白表示：「房地仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之酬金，即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務」（最高法院91年度台上字第1660號民事判決），即是說明房屋仲介既然向消費者收取高額酬金，便應該依其專業知識負擔調查義務。
除此之外，不動產經紀業管理條例第23條第1項規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。」則明文規定了房仲的說明義務。
然而，房屋仲介的調查及說明義務並非無邊無際，而是具備一定的範圍。具體範圍如下：
- 不動產經紀業管理條例第23條第1項規定，不動產說明書所記載的內容。
- 不動產經紀業管理條例第24條之2規定：「經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：
一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。
二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。
三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。
四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。
五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。
六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。」
- 其他不動產交易中常見的重要資訊：
如交易標的周圍是否有鄰避設施或交易可能產生的稅捐問題等，也多會被認定為房仲應該調查、告知的事項。不過若是房仲無法藉由其專業經驗及能力確認的資訊，則可能被認定非屬房仲調查及告知義務的範圍。
舉例來說，除非使用專業儀器及破壞性採樣，不然房仲人員沒辦法僅憑肉眼判斷房屋是否屬於高氯離子建築（即海砂屋），即非屬房仲所負義務範圍；反之，如果該房屋被列在海砂屋列管清冊，房仲人員僅需查詢即可確認，就較有可能被認定為房仲的調查、說明義務內容。
仲介服務不盡責，導致權益受損該如何究責？
房仲人員服務不盡責，未妥善履行調查及說明義務，導致消費者買到存在瑕疵的不動產時，消費者有何向房仲究責的管道呢？
- 請求返還仲介費用
民法第571條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」依本條規定，如果房仲人員確實有疏失，對於標的不動產的瑕疵未盡調查與說明義務，導致委託人受有損害，房仲人員即不得收取報酬。
- 請求房仲人員與所屬公司連帶賠償
不動產經紀業管理條例第26條第2項規定：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」即規定了房仲人員與仲介公司的連帶賠償責任，可以有效降低消費者因房仲人員本身資力不足而無法確實獲賠的風險。
- 消費者保護法的懲罰性賠償金？
消費者保護法第51條：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」
本條規範了消費者得向企業請求填補損害以外的懲罰性賠償金。實務上確實有准許請求賠償的例子，如臺灣高等法院102年度消上易字第3號民事判決，但因為仍存在不同看法，所以還是需要看個案性質與個別法官所採的法律見解而定。
由於不動產交易市場上，每個不動產的特性及房仲介紹房屋的方式均不同，房仲所負調查與說明義務的具體範圍也需要個案認定，因此實際上提起訴訟請求賠償是有一定難度的。建議尋求專業的不動產律師諮詢，才可以最精確地評估適合的訴訟策略及請求方式。
房屋仲介責任案例｜發現房屋買貴，能跟房仲索賠嗎？
這其實是相當常見的案例，常有買方在簽約後，聽了街坊鄰居、親戚朋友、甚至其他仲介的說法才發現自己買貴而成了冤大頭。在這樣的情形，買方能不能要求房仲賠償，或負擔買貴的差額呢？
其實這樣的請求並不容易，一方面除非仲介有前述違反調查或說明義務的情形，不然很難把「買貴」這件事怪到房仲頭上；另一方面，要如何在訴訟中舉證說明「買貴」更是一大難題，因為每個房屋的區位、樓層、視野、格局等特性都不一樣，買方不可能找到一個條件完全相同的交易資料來證明自己買得比較貴，這兩個原因造成單純買貴的情形要求房仲負責相當困難。
買到瑕疵屋，追究房仲責任的4個步驟
Step 1：確認瑕疵是房仲藉由其專業經驗及能力即可確認的資訊（確認是否屬於房屋仲介調查及說明義務範圍）
首先需要先確定該瑕疵是房仲依其專業應該要知悉並告知的內容，而屬於調查及說明義務的範圍。具體判斷標準為該瑕疵是否需要特殊檢驗才能發現，且無從自其他管道得知，如果是的話，法院多不會強人所難要求仲介負責。
Step 2：房仲是否刻意隱瞞或告知不實資訊（確認房仲是否違反調查及說明義務）
需要舉證證明房仲確實有欺瞞或告知不實資訊，違反調查及說明義務。包含土地現況說明書記載內容、對話錄音或通訊軟體的聊天紀錄等，都可以是有效證明的證據。
Step 3：計算損害金額（計算房仲因違反調查及說明義務造成損害的範圍）
損害金額需要個案認定，比如兇宅或海砂屋的交易價值減損、漏水屋的修復費用，還有仲介酬金，甚至消費者保護法的懲罰性賠償金等，但這些金額項目、還是要看個案狀況來決定請求成立的高低機率。
Step 4：尋求專業的不動產律師協助
如前所述，提告請求房仲賠償的訴訟具備一定難度，因此最好交由專業的不動產律師依據個案案情決定最佳的訴訟策略及主張。
關於仲介責任，除了上述的文章外，也可以參考我的「不動產律師拆解房屋仲介責任求償流程」、「房仲賠償該賠多少？」這兩篇文章，會有更全面的理解！
房屋仲介糾紛律師推薦｜林明忠不動產專門律師
買房是許多人一生金額最大的買賣，房仲又在其中扮演相當重要的角色。然而，當房仲未盡責提供服務，造成交易無法圓滿完成，如何向房仲究責便是多數買方所關心的問題。此時建議向專業律師尋求協助，評估如何為最有利的主張。
林明忠律師自執業以來，已處理過上百起訴訟和非訟案件，並曾擔任台北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會民事程序法委員會委員、不動產委員會委員等職位，對於不動產相關法規具有深厚的瞭解，因此相較於市場上聲稱可以處理各類案件的「綜合型」律師，更能針對不動產相關的問題提供最佳的解決方針。
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