作者：林明忠律師
隨著居住習慣的改變且土地價值的攀升，許多人選擇在公寓大廈社區定居。當一群人住在同一個社區內，如果缺乏明確的規範，很容易在起衝突時難以釐清雙方的權責，所以在公寓大廈裡，社區規約是維持住戶權益的關鍵。在法律諮詢時，民眾常見的困擾並非社區沒有規約，而是社區的規約訂定似乎不透明、黑箱，甚至出現不公平的條文。因此常常被問及：「林律師，我認為我們社區規約牴觸法律，管理費不公平，且管理費調漲未依照比例原則，但管委會一直不回覆我調漲管理費法源依據，只說一切依照規約決定，這樣行為一切合法嗎？」本文就讓專業的律師替大家一次解惑！
社區規約是如何訂定？
社區的規約訂定程序常被形容為黑箱作業，也是很多人困擾的問題。要知道解決方法，首先要知道「規約」的法律性質與訂立的法定程序，以下為你們詳細說明：
根據《公寓大廈管理條例》第3條，社區規約就是區分所有權（即公寓大廈中的產權擁有者）為增進共同利益，維持良好的生活品質，經「區分所有權人會議決議」的共同遵守事項。因此，規約必須由「區分所有權人會議」制訂，如果僅由「管理委員會」決議，則無法制訂出具有效性的規約。
那麼，制訂規約的區分所有權人會議要如何召開呢？依據《公寓大廈管理條例》第30條、第31條以及第32條，召集人須於開會前10日以書面記載開會內容，通知各區分所有權人。且該次會議出席人數須達區分所有權人2／3以上及其區分所有權比例合計2／3以上出席。若要通過決議，則需由出席人數3／4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3／4以上的同意。
若決議未達上述標準，召集人可依同一議題再次召開會議，此時在開議成立門檻較低，需區分所有權人至少3人並1／5以上且其所有權應有比例應達1／5以上出席，以出席人數過1／2及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計超過1／2之同意作成決議。而各區分所有權人於收到會議紀錄的7日內書面反對未超過區分所有權人之1／2，該次會議視為成立。
| 開會條件 | 決議條件 | |
| 第一次會議 | 出席數 2／3 以上 | 出席數 3／4 以上且同意 |
| 流會後同一議題重新召集會議（第二次會議） | 出席數3人且1／5以上 | 出席人數及比例過半數同意 |
從上述程序可得知，規約的制定程序需要符合一定的條件，因此如果你們社區的規約並沒有經過上述區分所有權人會議的程序，就可能是無效規約。對於無效規約，住戶有權利向法院提出「確認規約無效」的訴訟，以宣告該規約的無效。
大家都在問：哪些事情一定要規約來約定？
依照《公寓大廈管理條例》第23條，規約除應載明專有部分以及共用部分的使用範圍外，以下事項若未載明在規約中，則視為無效：
- 約定專用部分、約定共用部分的使用範圍。
- 各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用的特別約定。
- 禁止住戶飼養動物的特別約定。
- 違反義務的處理方式。
- 財務運作的監督規定。
- 區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。
- 糾紛的協調程序。
社區規約若牴觸法律，該怎麼辦？
規約對於大樓住戶雖然都有拘束力，但規約內容與區分所有權人會議的決議一樣，仍要受到法律的限制，目前法院判決都清楚表明：如果規約或是區分所有權人會議決議有違反強制或禁止規定，權利濫用或有悖於公共秩序或善良風俗者，依照《民法》第71條及第72條，應屬無效。
舉例來說，依照《公寓大廈管理條例》第7條規定，有部分的公共區域是不能夠約定專用給特定住戶的，因此即使規約有規定或是有經過區分所有權人會議決議，這樣的規約與決議仍有違反法律的問題，住戶是可以透過上法院確認規約或是區分所有權人會議決議是無效的。
常見的社區規約不公平案例：社區管理費收費不合理
「社區管理費收費不合理」是許多住戶對於社區規約中最常見的抱怨案例。我曾看到社區的規約或是區分所有權人會議決議，導致新住戶的每坪管理費要比原住戶多的情況，原住戶明明與新住戶共有相同坪數，卻可以少繳管理費，而新住戶必須要負擔更多管理費，這種情況顯然是不公平的。
如果遇到這種不公平的管理費情況，且也沒有正當合理事由的規約或是區分所有權人會議決議，雖然沒有直接違反《公寓大廈管理條例》，但可根據《民法》第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」新住戶可以向法院提交相關理由，說明這樣的行為差別待遇、有權利濫用的情況，並要求確認該決議或規約無效的。
那麼，管理費的收費標準該怎麼制定？其實，每個大樓管理費計算公式都不一樣，並沒有固定的計算標準。依照《公寓大廈管理條例》第10條規定，通常是由區分所有權人按照他們所擁有的部分比例來分擔。不過，規約中仍可以規定不同的分擔標準，但這些標準必須合理且合法，不能有隨意或不合理的差別待遇。
如果管委會不得已需要調漲社區管理費，根據我過往不動產律師的執業經驗，建議提出調漲管理費的規約前，先統計整理社區過往管理費的收支與花用狀況，並針對調漲的部分提出資料佐證與說明必要性，除了能說服住戶、減少反彈外，更重要的是，如果管委會對於管理費的調漲提案，有經過事先研究準備，即使被不同意的住戶告上法院，要確認調漲無效，也比較能在法院捍衛調漲的正當性，而不容易被住戶訴訟成功。
遇到社區規約不公平怎麼辦？交由不動產律師來協助！
除了上述的社區規約不公平外，全面禁止養寵物、調漲停車位費用、限制住戶行為等也是常見的爭議案例。到底有沒有效、是否違反法律或比例原則，通常都需要根據個案判斷具體判斷，才能確定在法律上是否有救濟的可能。不過並不是每一個規約或是與大樓／管委會間的爭議，都需要訴諸法院來解決。透過律師跟管委會協商、發存證信函請管委會改善違法行為等，甚至利用縣市政府關於公寓大廈爭議事件專門設置的調處委員會等管道，都是解決問題的方法之一。
如果你也遇到了社區規約不公平或管理費不公平的情況，並且需要尋求律師協助，那麼林明忠律師是你值得信賴的律師！長期深耕不動產法律領域，並曾任臺北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會不動產委員會委員、民事程序法委員會委員，對民法及不動產法規相當熟稔。憑藉豐富的經驗和專業知識，相較於一般非不動產專業的律師，林明忠律師更能為您解決社區規約不公平的問題，保障您的權益。
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