輔助宣告處分不動產問題詳細彙整｜4大常見迷思一次破除
作者：林明忠律師
輔助宣告是當長輩年老時很常碰到的法律情況，對於子女與親人來說，是保護長輩很好的措施，卻也常因不熟悉當中的規範而衍生出糾紛，當中「輔助宣告處分不動產」的相關問題，可以說是實務上最常發生的。今天就要為大家破除關於輔助宣告處分不動產的4大迷思，瞭解受輔助宣告者在處理不動產上的眉眉角角，最後還要推薦值得信賴的專業不動產律師，幫助大家順利解決問題。
什麼是監護宣告？輔助宣告？
監護宣告和輔助宣告，是對失智長輩的法律保險傘，這兩個制度分別的意義和區別，可以參考我的「失智財務問題｜失智前的贈與是否有效？房子過戶怎麼辦？2道防線必知」這篇文章。
因為在監護宣告的制度中，一切法律行為都是由監護人代為處理，但在輔助宣告案例中，因為輔助人仍然有一定的行為能力，只是做民法第15之2條規定的特定重要法律行為時，會需要輔助人同意才發生效力。 而輔助宣告處分不動產，就是很多爭議的來源，接下來，我將從行為能力的角度為大家開始介紹，並且透過案例與法律條文的說明，幫助大家釐清常見的迷思與困惑。
受到輔助宣告後的行為能力為何？
在釐清監護宣告、輔助宣告之間的差異後，許多人也常好奇，受輔助宣告的人，其在法律上的行為能力究竟為何？關於這點，在我國的民法中，人在法律上的行為能力分成3種，分別是：
完全行為能力：滿18歲即有完全行為能力，所做的法律行為原則上均為有效。
限制行為能力：若是7歲以上，未滿18歲的青少年，所做的法律行為除了純獲法律上利益或日常生活交易所必須（例如買飯、看電影）等活動，不需得法定代理人（通常為父母）同意外，否則原則上均需法定代理人同意後才生效。例如國中生去買賣不動產、或跟人合夥做生意，則上次行為即需法定代理人同意後，才生效。
無行為能力：未滿7歲的兒童，法律上做什麼行為都是無效的，都需要法定代理人同意才行。
在監護宣告、輔助宣告中，如果被監護宣告的話，依法會成為無行為能力人。不過，很多人會誤以為，如果被輔助宣告，就會變成限制行為能力人。其實，受輔助宣告的人仍是完全行為能力人，只是在做民法第15之2條的特定行為（如跟別人借錢、處分不動產、當公司或商號的負責人等行為），需要輔助人同意而已。
因此，受輔助宣告的人，跟限制行為能力人，並不是同樣的概念喔，因為限制行為能力人除了純獲法律上利益或日常生活交易所必須等活動外，原則上法律行為都要法定代理人事前同意或事後承認，否則無效。但受輔助宣告的人只有民法第15之2條的行為需要輔助人特別同意，但其他的法律行為都是有效的，所以不要再說受輔助宣告的人是限制行為能力人囉！
輔助宣告處分不動產迷思1：監護宣告賣房子不行，輔助宣告賣房子可以？
在監護宣告出售不動產的狀況中，普遍因為受監護宣告大多已經明顯喪失意思能力，所以民眾一般都知道監護宣告要賣房子，除需由監護人代為執行外，仍須由法院准許處分才行。但在輔助宣告的狀況，一般人有時難從外觀就看出受輔助人的意思能力有問題，且有些受輔助宣告人，其實意思能力的障礙不大，最基本的生活自理是沒問題的，所以讓民眾產生如：「只要受輔助宣告人當下意思能力清醒的、或我不知道對方是受輔助宣告人，這樣的不動產處分就是有效的。」這類的誤解。
關於這樣的情況，其實民法第15之2條第1項第5款已經明文規定，受輔助宣告人如有「為不動產、船舶、航空器、汽車或其他重要財產之處分、設定負擔、買賣、租賃或借貸。」的行為，都需要經過輔助人的同意，否則就是無效的。
因此，不論是監護宣告還是輔助宣告，只要涉及到不動產的處分，就一定需要有監護人／輔助人的同意。而差別是在監護宣告的狀況下，除了監護人要同意以外，監護人尚須另外向法院聲請許可處分不動產的准許裁定，但在輔助宣告的狀況，只要有輔助人的同意即可處分，不必再經過法院審查。不過，如果受輔助宣告人/輔助人產生爭執，輔助人怎樣都不同意，受輔助宣告人要怎麼辦呢？這時候「受輔助宣告人」可以依照民法第15之2條第4項規定，請求法院許可，以此來代替輔助人的同意。
輔助宣告處分不動產迷思2：受輔助宣告人做遺囑處分不動產、需要輔助人同意嗎？
這邊先跟大家分享一個案例：
「A的母親B是受輔助宣告人，A還有兩個妹妹C、D，之前因為媽媽狀況不好，A、C、D就商量幫媽媽B聲請輔助宣告，法院也裁准了，並由C、D擔任輔助人，沒想到媽媽過世後有留下遺囑，而遺囑裡將市值8000萬元以上的不動產都留給A的。讓兩個妹妹C、D非常不高興，於是她們主張，媽媽這一份遺囑是在受輔助宣告後才做成的、且裡面涉及不動產的處分，但卻沒有經過C、D的同意，因此是無效遺囑，A還是要跟C、D去平分不動產。如果C、D的主張成功，C、D可以取得比特留分還多一倍的遺產價值，一來一往會差千萬元。」當事人A問我，林律師，媽媽B的遺囑真的需要C、D同意才有效嗎？遺囑內的不動產處分也是如此嗎？
其實，這是牽涉到：「受輔助宣告之人在為何種行為時無須經輔助人同意」的議題，目前我看過較多數的法院，都是認為受輔助宣告人是可以自己做成遺囑，而不用輔助人同意的。因為受輔助宣告人原則上法律仍有行為能力，只是有部分功能受限而已，而以目前的民法規定，並沒有規定受輔助宣告人做遺囑需要輔助人同意。不過實務上，通常因為受輔助宣告人都會有一些影響精神或心智的疾病，因此B的遺囑雖然不因未經C、D同意而無效，但B做成遺囑時，是否已有精神障礙或其他心智缺陷而喪失遺囑能力的情形，通常也會是C、D主張攻防的重點。
另外，媽媽B在遺囑裡把不動產都留給A，這樣的行為是屬於「遺贈」還是「應繼分指定」也會是攻防重點，因為受輔助宣告繼承事宜，如果是「遺贈」的話，基於民法第15之2條第1項第6款規定中，已將「遺贈」明文作為需經輔助人同意的行為，因此仍可能因為沒有得到C、D同意，而使這個「遺贈」無效。反之，若屬於應繼分指定，則即使未得C、D同意，亦可能有效。因為這相對會涉及到較細緻的法律主張，會建議如果真的遇到如案例的問題，先與律師諮詢後再決定後續對策較妥。
輔助宣告處分不動產迷思3：輔助人可以從受輔助宣告人那裡取得財產嗎？
同樣借用上面的案例，如果B的遺囑裡，是把不動產都遺贈給「C、D」，因為C、D一定都會同意這個安排，這樣A可以主張遺囑這部分無效嗎？
法律為了規範監護人、輔助人利用監護或輔助的機會，對受監護宣告人／受輔助宣告人不利，因此在民法1102條明文規定：「監護人不得受讓受監護人之財產。」，而依民法第 1113之1條第2項規定，這個規定也適用於輔助宣告的情形。所以在這個情況中，如果C、D對於B遺囑內的遺贈給自己的財產安排為同意而取得B的遺贈財產，則可能也會與上開民法規定抵觸，而有被A主張無效的風險。
輔助宣告處分不動產迷思4：不能預先選擇監護人／輔助人的人選嗎？
在民國108年5月24日以前，即使想為未來失智或失能的自己，安排好監護人/／輔助人的人選，因為法院無法在尚未有監護或輔助宣告情事的狀況下，預先指定監護人／輔助人，因此想事先指定好自己的監護人／輔助人，法律上不太可能。
但於108年5月24日修法後，目前民法規定已經開放讓人可以預先以公證契約的方式，安排自己的監護人／輔助人的人選，這樣若未來真的有聲請監護宣告／輔助宣告的需要時，法院通常會以預先約定的監護人／輔助人，作為指定的人選，不過若法院個案上有事實認為，原指定人選並不適當時，法院仍有變更的權利。
輔助宣告處分不動產、監護宣告出售不動產求協助：林明忠專業不動產律師來幫您！
如果您遇到家人有輔助宣告處分不動產、監護宣告出售不動產等問題需要協助，或是遇到如前述案例涉及受輔助宣告人的遺產繼承、不動產遺贈等問題，都歡迎諮詢不動產專業的林明忠律師協助。林律師除了長年處理與不動產相關的交易糾紛外，對於不動產繼承、輔助宣告處分不動產、監護宣告賣房子、遺贈不動產等高齡化的不動產財產安排與規劃，都有豐富的經驗可以提供幫助，若是碰上監護或輔助宣告聲請的相關問題亦可給予您專業的協助。
若您有任何不動產法律問題，如果您上述問題，歡迎到FB粉絲專頁「不動產法律的專家」，或加入LINE官方帳號：＠masterlaw 私訊聯絡，讓我們分擔您的問題。
瞭解更多不動產法律知識：
