建商倒閉怎麼辦？搞懂5大履約保證，瞭解購買預售屋時如何自保
作者：林明忠律師
買預售屋最怕遇到的問題除了買到瑕疵屋外，就是怕買到爛尾樓或是買到建商倒閉、跑路的預售屋。因此「建商倒閉ptt」、「建商倒閉2022」、「建商跑路ptt」成為網路上常見的熱門搜尋關鍵字。
下方將為您說明購買預售屋前，為什麼預售屋合約應包含「履約保證機制」、不同履保機制的差異、最安全的履約保證機制類型，以及建商沒有履約保證時應如何自保。透過專業不動產律師的角度，解析如何透過法律保護您的購屋權益。
購買預售屋卻遇到建商倒閉怎麼辦？
有些預售屋受災戶會來問我：「林律師，建商倒閉怎麼辦？」，其實，如果碰到建商倒閉留下爛尾樓，或是根本還沒蓋的狀況，都是不好處理的案件。這時候有民眾會問：「林律師，政府不是說預售屋都會有履約保證嗎？建商跑路沒關係，反正我履保裡面的錢或是已經交付信託的土地，總是拿得回來吧？」。
到底錢拿不拿得回來還不一定，必須先確認您跟建商的履約保證機制，究竟是哪一種？因為目前實務上有高達5種履約保證機制，下方將說明建商如果沒有履約保證怎麼辦，以及不同類型的履約保證機制如何運作。
履約保證機制是什麼？如果建商沒有履約保證怎麼辦？
所謂的履約保證機制，就是為了避免建商拿到消費者的購屋款，但卻沒有把錢拿去蓋房子而是私吞。為避免上述財屋兩空的窘境，目前政府會強制建商在台灣銷售預售屋時，對於消費者給付的價金必需使用履約保證機制，且需交付履約保證機制的證明影本給消費者。
如果建商的預售屋契約沒有履保機制，消費者可向主管機關檢舉，建商將臨消費者保護法56條之1「3萬元以上、30萬元以下罰鍰，若經限期改善而不改善，會面臨最高50萬元的罰鍰，且可連續處罰」的法規限制。
履約保證如何保護消費者？認識5種不同履保機制有哪些差異
目前預售屋交易使用的履約保證機制，分別是不動產開發信託、價金信託、價金返還、同業連帶保證、公會連帶保證5種，各自的意義表格整理如下：
| 類型 | 說明（引用、改寫自內政部民國109年12月25日台內地字第1090147669號公告之契約） | 實務上常見程度 | |
| 1 | 不動產開發信託 |
| 常用 |
| 2 | 價金信託 | 消費者將價金匯至履保帳戶，建商將價金交付信託，由銀行負責承作，設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜，以達專款專用之目的。 | 常用 |
| 3 | 價金返還 |
| 極少見 |
| 4 | 同業連帶保證 |
| 少見 |
| 5 | 公會連帶保證 | 預售屋由全國或各縣市不動產開發商業同業公會辦理之連帶保證協定，賣方未依約定完工或交屋者，買方可持買賣契約向加入公會保證協定之其他建設公司，請求共同完成建案後交屋。 | 少見 |
最安全的履約保證機制是什麼？價金返還明明最安全，為什麼最少見？
目前最安全的履保機制，就是「價金返還」的履保制度，不過因為此種履保制度的安全之處，就在於施工期間建商都無法動用消費者繳的價金，因此自然較難發生建商跑路，消費者繳的價金無法拿回的狀況。但這樣的履保機制也使得建商無法利用消費者繳納的購屋款蓋房，如果不是實力雄厚的建商，通常不會採取此種履保機制。
而以目前最常見的「不動產開發信託」、「價金信託」的履保機制，通常如果發生建商倒閉狀況時，消費者常發現履保帳戶內的價款已經被建商領走大部分，或是已經有建商的其他債權人（債主）向法院聲請扣押建商的履保受益權，以致於履保銀行或是履保公司也無法將履保帳戶內的款項還給消費者，因為還有其他建商的債主等著分呢！
因此，我都會告訴民眾，如果要買預售屋，建設公司的信用和背景調查，非常重要。因為雖然預售屋是台灣常見的買房方式，發生建商倒閉的問題也不算多，但只要一發生建商倒閉的問題，以台灣現行最常見的兩大履約保證制度而言，對於消費者的保護，目前並不足夠。消費者仍然有很高的機率，需承擔已繳價款無法全數拿回、也沒有房子的風險。
發生建商跑路、預售屋建商倒閉怎麼辦？建商沒有履約保證時如何自保？
如果真的發生了建商跑路、建商倒閉的問題怎麼辦呢？下方分別為您解析消費者遇到建商沒有履約保證時，可以採用的2種自保方法：
1.對建商提告
在建商落跑的狀況下，還是建議對建商提出解約＋返還價金的訴訟，這種訴訟因為建商已經跑路，所以通常也不會來出庭。通常，消費者只要請律師協助撰寫起訴狀（撰狀乙份費用約2萬～3萬元間），並親自出庭；因為建商違約事實明確，通常都可以拿到勝訴判決。
這邊提告的目的是，如果沒有對建商提告，未來若建商仍有部分財產可供清償債務，消費者因為沒有勝訴判決，屆時會沒有法律上的執行名義去分配財產，只能看著其他有執行名義的債主去分錢。
2.對信託公司／銀行提告
很多消費者會想說，建商已經破產了，且在外面欠了一屁股債。即使對建商提告，拿到勝訴判決也分不到多少錢，所以就會希望直接對信託公司與銀行主張權利，希望他們把建商的信託或履保帳戶的財產拿出來賠償給消費者，而這也是一般消費者期待履約保證機制的效果。
但是，事情當然沒有那麼簡單，即使履保帳戶仍有款項或信託財產；消費者也無法理所當然地要求履保公司或銀行直接將這些財產賠償或返還給消費者，這是為什麼呢？因為信託公司／銀行這時候仍需按照跟建商的信託契約或履保契約進行相應程序，而銀行作為履保或信託銀行的情況時，更常見的是銀行本身就已經借了高額貸款，作為受託銀行，為了保全自己的債權，也會成為履保款項或是信託財產的債權人之一。
此外，建商倒閉時，通常還會涉及其他多個債主出現，因此信託財產的「信託受益權」或履保帳戶內的款項就是兵家必爭之地，也是很多消費者拿回錢的最後希望。不過，消費者究竟可否拿到信託財產或履保帳戶內的款項，涉及到信託公司/銀行間的信託契約或履保契約約定，以及信託法的規定。
同時這種情況通常會涉及多數債權人主張權利，使得實務上的法律關係非常複雜，建議消費者如果打算對信託公司/銀行提告之前，一定要先諮詢不動產律師，讓律師進行具體合約的研究以及法律關係釐清，以判斷您是否能順利獲得賠償。
建商倒閉怎麼辦？｜不動產律師協助您在建商倒閉、跑路時自保
購買預售屋時遇到建商倒閉，您可能會覺得身陷迷宮般的法律關係，如同一場折磨人、毫無頭緒的長期戰役。這個時候，一位深耕不動產法律領域的專業不動產律師，就會是您最需要的領路人。
林明忠律師具有豐富的不動產法律案件的實戰經驗，曾擔任臺北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會不動產委員會委員、民事程序法委員會委員等職務，深耕不動產法規。憑藉豐富的經驗和專業知識，相較於一般非不動產專業的律師，林明忠律師更能為您分析複雜的建商倒閉求償問題，保障您的權益。
如果您有建商倒閉怎麼辦、購買預售屋建商倒閉等問題，請加入LINE官方帳號：＠masterlaw 私訊聯絡，或是前往「不動產法律的專家」FB粉絲專頁。讓專業的律師團隊為您提供高品質的法律服務，確保您的權益受到妥善保障。
延伸閱讀：
