房屋買賣糾紛解約怎麼處理？2大實際案例與律師見解，替你解開疑惑
作者：林明忠律師
「林律師！遇到爛買／賣方，有辦法解除房屋買賣契約嗎？」買屋是一件開心的事情，不過實務上面房屋買賣糾紛案例很多，最常見的就是買方抱怨賣方沒有誠實揭露屋況，而賣方則是最害怕遇到付款拖拖拉拉、不依約付款的買方。在這種時候就很容易產生房屋買賣糾紛解約的問題。當買賣雙方的關係已經鬧得很僵，繼續契約也沒什麼意思，房屋買賣糾紛解約或房屋買賣契約終止，到底該怎麼做呢？
買賣房屋糾紛處理2大案例：賣方違約
「林律師，我買到的房子真的很爛，已經不是減價或賠償修繕費可以處理了，請問可以解約嗎？」這是實務上很多委託人會來求助的問題，究竟買賣房屋糾紛可不可以解約，以下透過2大案例來帶大家瞭解：
常見賣方違約狀況1：屋主反悔不賣、一屋二賣怎麼辦？
【案例狀況】：A先生某天告訴我，他手頭上有一間房子好不容易出脫給B，但沒想到「簽約隔天、過戶前一天」就有另一組買家C願意加2成的價金要買到房子。這一來一往可是差到上百萬元，於是A先生來問我，他可不可以單方面跟B解約，然後把房子賣給C，「一屋二賣」這樣會負擔什麼法律責任嗎？如果A真的把房子移轉給C了，B可以直接跟C請求把房子要回來嗎？還是可以跟A請求什麼賠償嗎？
【案例解析】：首先，一屋二賣的狀況下，A對B、A對C的買賣契約都是有效的，所以不產生因為A已經先跟B簽約，所以A對C間契約無效的問題。而且，如果A真的已經把房子所有權移轉登記給C，這個所有權移轉登記也是有效的，B在法律上也很難直接跟C請求把房子過戶。
「那B怎麼辦呢？ 難道契約白簽，只能吞下去？」
面臨到賣方一屋二賣或反悔不賣的問題，買方通常可以從契約的違約處罰約定來處理，市面上常見的成屋買賣合約約定規範已經相當成熟，以行政院消費者保護委員會公佈的「成屋買賣契約書範本」為例，合約的「違約處罰」是這樣規定的：
「賣方違反第七條（所有權移轉）第一項或第二項、第九條（交屋）第一項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償。」
【案例處理】：所以，B可以透過跟A請求成屋買賣違約金的方式來主張權利，並且也可以再書面催告A交屋，但A仍然不交屋時，除了要發函解除契約外，向A提起訴訟請求違約金及損害賠償。不過，在這種案例下，B要拿到房子的所有權或直接對C主張權利，是不太可能了。
常見賣方違約狀況2：瑕疵太嚴重，房屋難以居住
【案例狀況】：D小姐在不知情的狀況下買到了海砂屋／鋼筋外露屋，更麻煩的是海砂屋／鋼筋外露屋造成了D小姐居住安全上的疑慮，但D小姐說賣方只願意賠償修理費用，或讓她再減價。D小姐告訴我，這種房子不拆除重建根本沒辦法住，她根本一天都不想在房子待著，在法律上D小姐可以解約，要求賣方把錢全部還給D小姐嗎？
【案例分析】：房屋若有瑕疵，買方通常可以行使減價、請求損害賠償的瑕疵擔保權利（關於瑕疵擔保權利的行使與時效，可以參考我在今週刊的文章：買到漏水屋該怎麼辦？我該打官司、上法院嗎？）。
【案例處理】：如果瑕疵太過重大以致於影響居住安全、存有結構問題難以修復，就可以依民法359條規定，依物之瑕疵擔保的規定主張解除契約。另外，有關海砂屋（氯離子超標）的部分，目前越來越多不動產買賣合約書對此會有特別約定，處理時也可以注意。
買賣房屋糾紛處理實際案例：買方違約
在房屋交易中，買方最常見的違約狀況通常就是遲付價金，不過市面上常見的不動產買賣合約當中，對於遲付價金的法律效果規範得相當明確。在正常情況下，遲付價金會先以書面催告給付，如不給付，賣方就會寄發解除房屋買賣契約存證信函，解除合約並請求違約金，所以通常此類的訴訟並不難處理。
買賣房屋違約金上限是總價15％？根據買賣雙方身分與法院而定
「林律師，請問房屋買賣違約金計算怎麼算？」從前面的案例我們可以發現，在不動產買賣中，不管是買方或賣方違約，通常都有違約金的問題。在行政院消費者保護委員會公布的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中，明定「違約金以不超過房地總價款百分之十五為限」，所以有些人就會拿著這個條文，主張若契約內的約定違約金超過總價15％，超過部分是無效的。
「真的是這樣嗎？」
上述「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」只規範「企業經營者」與「消費者」間的成屋買賣關係（例如：消費者跟OO建設公司買成屋），一般民間私人對私人的不動產交易是不受上述規範的，所以即使私人間的不動產合約約定的違約金上限超過15％，仍是有效力的。
但如果真的上法院，依據民法252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」法院還是有酌減違約金的權力，不過這並不代表上法院就一定能酌減違約金，而是需要看個案情節而定，過去也是有法院認為違約金並未過高，不予酌減的例子喔！
碰到房屋買賣糾紛解約問題，找律師有用嗎？
在我過往對買賣房屋糾紛處理的經驗裡，我發現如果當事人在房屋買賣糾紛開始時，就願意找律師諮詢，往往能避免後續很多訴訟上的糾紛。
「為什麼律師可以幫我避免訴訟上的糾紛？」
因為一位好的房屋買賣糾紛律師，可以依據實際的房屋瑕疵或違約狀況，分析當事人在契約或民法上的優勢、劣勢為何，讓當事人不會糊裡糊塗的犧牲自己權益；又或是對於自己沒辦法取得的賠償，有太多天馬行空的幻想。利用專業保全當事人的權益，在訴訟上爭取最大利益，這些都有助於當事人間的商談且快速解決糾紛。
另外，房屋買賣糾紛解約若要對簿公堂，則雙方往來的瑕疵告知存證信函、解除房屋買賣契約存證信函的內容就相當重要，該如何充分、清楚地主張自己權益，避免在未來的訴訟中，因為自己寫的文書瑕疵，反而對自己不利，這都是房屋買賣糾紛律師可以幫助您的服務。
房屋買賣糾紛律師推薦：林明忠不動產專門律師
經過文章的介紹與案例的解析之後，相信大家對於房屋買賣糾紛都有了更深的瞭解與認識。若您有任何需求，林明忠不動產專門律師可以替你解決房屋買賣之間的糾紛，林律師長期深耕民事不動產領域，執業以來已累積上百件訴訟與非訟案件的處理經驗，是您值得信賴的選擇。
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