買的房子變別人的？碰上一屋二賣該怎麼辦？
作者：林明忠律師
在買房時，民眾普遍認為簽訂了契約，有白紙黑字就能安心，但卻有人在簽訂了契約，甚至付了錢後，被告知房子並不是自己的？以上狀況很可能就是遇到了所謂的「一屋二賣」。在本文中，我們將一一為您說明什麼是一屋二賣，以及如何提前預防一屋二賣的狀況，最後再分享一個實際的一屋二賣案例，有完整的了解，就能在買屋時，避開這些麻煩的問題。
什麼是一屋二賣？
所謂的一屋二賣就是，賣方把同一棟房子分別與兩個買家簽訂買賣契約。雖然是一屋二賣，但法律上這兩份買賣契約都是有效的，因此如果先取得房子所有權移轉登記的買方才能拿到房子，至於另一個買方，只能對賣方主張違約責任，並不能主張房子的所有權。
如何防止一屋二賣？遇到了該怎麼救濟？
一屋二賣的糾紛，雖然受害買方依法可以解除契約，並跟賣方訴求違約金，但畢竟仍要付出一定訴訟成本也耗時費力，如果要避免遇到一屋二賣的問題，除了運用「履約保證制度」來保證房屋的給付外，也可以在簽訂買賣契約後，依土地法第79-1條辦理｢預告登記」，因預告登記是限制登記的一種，主要的作用在於預先保全對於他人土地建物權利變更、附條件或期限之請求權，而向地政事務所申請限制登記名義人處分其土地建物權利之登記，藉此來防止賣家在移轉登記前將標的房屋移轉登記給他人或為抵押權的設定。
一屋二賣需負民事責任，更可能有刑事責任？法院判決相關案例分享
實務上常見的一屋二賣，以臺灣基隆地方法院 112 年度訴字第 82 號民事判決為例，於判決中顯示當事人雙方簽訂預定買賣契約書，購買土地及該土地預定興建之房屋及機械車位，且於簽訂買賣契約後共給付350萬元。但賣方卻於契約訂定後，尚未辦理移轉登記前，將房屋賣予第三人，致雙方契約已經無法履行，被告有給付不能的狀況，將使原告無法再請求被告履約，而只能請求損害賠償。而實務上，常見的一屋二賣損害賠償的內容有：
1.違約金
通常一屋二賣都是合約明訂的違約行為，因此通常合約對此都會有違約金的約定。而違約金也有分「懲罰性違約金」或「損害賠償預定」的違約金，如果是「懲罰性違約金」則除了違約金外，尚有機會請求下列2.3的損失。但如果是損害賠償預定的違約金，除非可舉證實際損害超過預定損害，否則可能就沒辦法再請求其他損失。
2.與購買房屋相關之相關成本
例如已購家具、裝潢支出等。
3.價差損失
如果可舉證，賣方所得之價差，例如賣方賣了其他人的價金是880萬元，但你跟賣方簽的契約是買800萬元，那80萬元，就有機會主張這是買方因賣方給付不能，受有系爭房地依系爭契約應支付價金800萬元，與賣方給付不能時市價880萬元差額之損害80萬元。
上述判決是很常見的一屋二賣糾紛，而法院於判決中認定一屋二賣的情況已符合債務不履行的情形，買方可以主張返還已給付的價金並解除契約。
另外，一屋二賣除了涉及民事上解除契約及損害賠償，亦有可能涉及到刑法上的詐欺，以臺灣桃園地方法院刑事111年度審簡字第1490號判決為例，被告為某建設公司的實際老闆A，但A明知自己的建設公司所興建銷售的甲屋已經賣出給B，卻隱匿此事，佯將A屋連同系爭建案的B屋、C屋出售予C，致C陷於錯誤，於同日交付訂金新臺幣（下同）500萬元款項，後來因為A遲未履約交屋，藉故拖延，C始悉受騙，於是提出詐欺罪的告訴，法院認為詐欺取財罪成立，並判A有期徒刑10月。由上可知，一屋二賣的行為，亦有可能構成詐欺罪。
買賣房屋不僅涉及龐大金額，若產生糾紛，更有可能進入民事甚至是刑事訴訟程序，若是想要預防上述案例發生的一屋二賣情形，建議在簽訂買賣契約前，尋求律師的幫助，讓律師幫助你在複雜的契約裡保障自己的權利！
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林明忠律師具有豐富的不動產法律案件的實戰經驗，曾擔任臺北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會不動產委員會委員、民事程序法委員會委員等職務，深耕不動產法規。憑藉豐富的經驗和專業知識，相較於一般非不動產專業的律師，林明忠律師更能為您在遇到一屋二賣的情形時，保障您的權益。
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