買到漏水屋如何求償？怎麼維護自身權益？讓律師透過案例告訴你
作者：林明忠律師
買到漏水屋怎麼辦？買到漏水屋如何求償？是過去我處理過的房屋買賣糾紛中，常見的問題。如果不幸買到漏水屋，不知道該如何跟賣方求償、以及不知如何判斷是否該打官司，可以參考我在今週刊「買到漏水屋該怎麼辦？」的文章。在文章內對於交屋後發現漏水可以向前屋主求償嗎？以及瑕疵擔保責任範圍有哪些？ 買方可以因為房屋漏水，就解除買賣契約嗎？都有詳細說明。
買到漏水屋如何求償？漏水減少價金比例為多少？
一、買到漏水屋的求償步驟
關於買到漏水屋如何求償，可以參考我整理的下列圖表，我在「買到漏水屋該怎麼辦？」也有相關說明。
| 處理步驟順序 |
步驟項目 | 內容 |
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1 |
檢視契約有無揭露漏水問題 |
檢視契約有無揭露漏水問題，以及有無免除瑕疵擔保的條文，關於免除瑕疵擔保的約定是否有效，可以參考我「房屋瑕疵擔保免責條款是否有效？」這篇文章。 |
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2 |
確認時效問題 |
發現瑕疵後，建議要立即通知賣方，並於通知後的六個月內行使瑕疵擔保權利。 不少不肖賣方或仲介，會在這段期間內，故意假裝誠意協商，但過程中不斷拖延，故意讓賣方拖過通知後六個月的權利行使期間，如果被賣方或仲介得逞，未來官司會較為難打，所以要特別注意。 |
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3 |
評估修復費用 |
評估修復漏水問題所需的費用，可諮詢專業人士進行估價。 |
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4 |
評估是否該打官司 |
對於漏水屋買賣訴訟，較有經驗的不動產律師一個審級收費都在10萬元以上，而訴訟中相關鑑定費用可能也要10幾萬元，因此評估個案狀況是否要打官司，也是漏水屋訴訟中重要課題。 |
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5 |
提出訴訟 |
在賣方態度消極時，訴訟是唯一具有強制力的解決方法，但不動產買賣瑕疵爭議，對於起訴狀如何撰寫、請求賠償範圍、訴訟法律攻防等，都比一般的民事訴訟來得複雜，且涉及金額不小，建議諮詢不動產律師處理。 |
二、買漏水減少價金比例、漏水賠償金額怎麼決定？
很多人會問我，「林律師，我知道買到漏水屋可以請求減少價金，但請問漏水減少價金比例、漏水賠償金額是多少阿？」
對於這個問題，我通常會回答，不一定。因為目前民法第359條規定中，只有說買受人可以請求減少價金，但並沒有規範到底要如何計算減少價金的幅度。
最高法院雖然曾就減少價金的幅度，提出一個「以無瑕疵物、有瑕疵物兩價格相比較」的價格比較的公式，不過這個公式在訴訟上如果真的要實行，通常都需要進行不動產估價的鑑定，而估價鑑定在訴訟中動輒都是10幾萬元以上，對當事人來說有時是不小的負擔，因此不少法院會以「修復費用」作為減少價金的基準。
除了「修復費用」外，關於買方是否可以另外請求「污名減損」或是「市價貶損」來作為減少價金或請求損害賠償的內容。這個部分目前實務上通常也是會看個案的漏水嚴重程度、原因、修復後的狀況等來判斷，並沒有一定可以請求或不行請求的答案。
如果不知道自己的個案有無機會請求上述的污名減損或市價貶損的損失，可以諮詢不動產專業律師來協助您判斷。曾有民眾來找我時，說之前諮詢的律師跟他說，法院對於漏水屋都可以判減少市價10-15%的金額，因此要他打訴訟，結果沒想到不被法院支持，花了不少鑑定和訴訟成本後，仍然只能請求到修復費用，提了訴訟反而大虧本。
其實，原本律師的建議也不能說不對，因為實務上確實有判污名減損或市價貶損的案例，不過如果承辦過較多的漏水屋買賣爭議的律師就會知道，法院對於此部分的判斷是很個案性的，不太可能一概而論，甚至連減少價金存證信函，如何撰寫也是大有學問，因此如果遇到買賣房屋糾紛時，諮詢不動產專業律師，是比較妥適的選擇。
瑕疵擔保責任範圍有哪些？
瑕疵擔保責任的範圍，原則上是屬於「全部的買賣標的」。換言之，只要是有用錢買、屬於契約範圍的，都是瑕疵擔保責任的範圍。
坊間常見的誤解，是認為公寓大樓的公設或是增建的建物（俗稱「違建」）不屬於瑕疵擔保責任的範圍，不過這是錯誤的觀念。因此大樓的公設、增建建物也是買方花錢買的，屬於契約的一部份，除非合約有特別排除擔保範圍，不然仍然屬於賣方瑕疵擔保責任的範圍。
買方能以瑕疵擔保責任不包含漏水為由解除買賣契約嗎？
瑕疵擔保責任雖然是法律規定，不過屬於雙方可以合意免除的責任。換言之，瑕疵擔保責任的範圍是可以由雙方自由約定的。如果沒有特別約定，才回歸法律的規定。而關於瑕疵擔保範圍的約定，很多賣方或仲介會以「增補契約」的形式要求放棄部分的瑕疵擔保責任，常見的免除範圍例如壁癌、漏水、鋼筋外露等瑕疵。
在我承辦的案例裡，很多買方在簽署契約時，對於瑕疵擔保的免除特約往往沒有仔細看內容就簽字，導致未來如果產生漏水時，想主張瑕疵擔保責任卻因為免除條款而沒辦法主張，這時候買方除非能證明賣方有故意隱瞞瑕疵的狀況，否則仍然要受到免除瑕疵擔保特約的拘束。
因此，如果買方已經簽署了免除瑕疵擔保的特約，就很難以瑕疵擔保責任不包含漏水為由解除買賣契約或主張減少價金等權利。要注意的是，即使沒有免除瑕疵擔保責任的約定，個案上仍要看漏水瑕疵的嚴重程度，來判斷是否可以解除契約，並非所有的漏水瑕疵都可以主張解除契約的。
賣方能主張免除瑕疵擔保責任的狀況有哪些？
賣方在下列狀況下，可以主張免除瑕疵擔保責任：
1.雙方已有特約免除瑕疵擔保責任
2.賣方於合約已經揭露瑕疵
3.買方在買受不動產時已知悉瑕疵
另外要注意的是，常有民眾誤解只要在合約註明「現況交屋」，賣方對於房子的一切瑕疵都可以主張免除瑕疵擔保責任。這其實是錯誤觀念，因為目前大多數法院認為所謂的「現況交屋」，頂多免除的是買方簽約時可用肉眼觀察等一般方法就知悉的瑕疵，如果是隱蔽在裝潢內或需用特殊儀器才能確認的瑕疵，即使合約約定「現況交屋」，賣方仍然不一定能免除瑕疵擔保責任。
透過買到漏水屋求償案例，學習如何維護自身權益
現在要跟大家介紹的是漏水訴訟的「組合拳」，也就是如果買到漏水屋，但漏水原因是因為樓上鄰居漏水到樓下的話，買方該怎麼辦呢？以下分享一個案例：
交屋後發現漏水求償恐無門？臺北醫師夫妻的漏水困擾
A先生是臺北知名醫院的主治醫師，熬過了住院醫師的過勞低薪階段，努力存錢靠自己在台北買了一戶4000多萬元的電梯大樓12樓的物件，準備接老婆小孩入住，A先生第一次看屋就非常喜歡，因此非常興奮地入住新家。但是，入住沒幾個月，在第一次豪大雨後，他們驚訝地發現鄰接外牆的客臥室牆壁開始有滲水現象，更麻煩的是，浴室天花板也開始有滲水問題。
A先生趕緊聯繫了仲介B，並請防水師傅到現場判斷漏水原因，經師傅判斷才發現客臥室牆壁的問題可能是外牆破損或防水層失效，而浴室的天花板滲漏，則可能跟樓上鄰居C的水管破損或是浴室防水層失效有關，必須要去樓上鄰居C的家裡檢查後才能判斷。
但賣方D聽到A先生的要求，D認為房子已經交屋才發現漏水，這跟賣方D無關，且廁所天花板的漏水如果是樓上鄰居C造成，那要A自己去跟C協商，跟D無任何關係。偏偏樓上的鄰居C，從頭到尾拒絕配合，不但不讓A請的師傅到屋內察看漏水狀況、更直接否認漏水跟C有關，更嗆A不要無中生有找鄰居麻煩。
A看著逐漸蔓延的水漬，和開始斑駁掉落的天花板油漆，以及妻兒因為漏水屋易使黴菌滋生，讓原有的過敏問題日益嚴重，A心理非常煩躁與痛苦，且A對於C、D互相推卸責任、消極以對的問題束手無策，A也聽說打官司沒有用，反而會花一堆錢，因此遲遲沒有動作。直到友人介紹，才來諮詢我如何處理。
其實，這種漏水屋常見的「組合拳」（買到漏水屋但有一部分漏水問題是鄰居造成的）可以依循一定步驟來解決問題。關於樓下住戶如何應對與求償，可以參考我整理的下列圖表。
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處理步驟順序 |
項目 |
內容 |
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1 |
協商 |
上法院是勞心勞力的事情，也容易激化鄰居間的對立。因此建議先與樓上鄰居聯繫，告知其漏水問題的情況。與樓上鄰居討論賠償／修繕的方式和金額。 |
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2 |
確認、紀錄相關證據 |
可以請專業人士再次確認漏水問題的來源，並留下漏水相關證據，例如照片、影片等等。 |
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3 |
發送存證信函/律師函 | 律師函／存證信函雖然沒有強制力，沒有強制力的意思就是無法單方面強制對方修繕，但仍可發生通知對方的法律效果，並非完全沒幫助，算是一種較正式的意思表示，通常代表你已經較為認真嚴肅的看待漏水問題，如果是透過律師發送的，給鄰居的訊息會更強烈，因為鄰居會因此知道你已經開始聘請律師，且有做好上法院的準備。有一些鄰居在收到律師函後，為了避免上法院的麻煩，就會願意出面溝通，從而解決問題。 |
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4 |
提出訴訟 | 訴訟是唯一具有強制力解決擺爛鄰居的方法，透過訴訟程序的調查，才能解決鄰居不配合漏水原因勘查/修繕的問題。 不過漏水訴訟，從訴訟的聲明（希望法院怎麼判）、如何特定漏水方法、修繕方法、求償範圍等，都頗有學問。如果進行到訴訟程序，建議就要諮詢不動產專門律師協助，目前諮詢費通常在6000元/小時。較有經驗的不動產律師一個審級收費都在10萬元以上。 |
透過不動產律師進行協商，讓醫師成功和買方與樓上鄰居達成和解
A醫師來諮詢我後，我先為A醫師發送存證信函，並代表A跟樓上鄰居及賣方C協商。經我說明後，後來樓上鄰居也考量相關利害因素，同意先讓我方進行勘查與修繕的安排。
而賣方雖然在訴訟前的態度依然強硬，不過在提起訴訟後經過鑑定程序，確認賣方確實要負擔相當賠償，在法官和我的勸說下，賣方C也與我方達成和解，A在委任後不到一年的時間就解決了漏水屋的「組合拳」問題，讓A能解決漏水問題，安心入住。
買房是人生中的大事，但如果不幸買到漏水屋或其他買賣房屋糾紛，該怎麼辦呢？別擔心，專精於不動產法律的林明忠不動產專業律師可以幫助您處理各種漏水屋買賣糾紛、樓上樓下漏水不處理等問題。
林律師擁有豐富的不動產訴訟實戰經驗，更是臺北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會不動產委員會委員，對民法及不動產法規熟稔。林律師專注於不動產法律，相較於其他非以不動產法律為專業的律師，林律師更能為您提供精確、專業的建議，讓您在面對不動產買賣糾紛時更加安心。
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