作者：林明忠律師
斡旋金是每一個透過仲介買房的人都聽過的名詞。但「斡旋金」在法律上有什麼效力？如果買房反悔後，斡旋金可以退嗎？以上這些問題常是民眾諮詢時常見的疑問，在本文中，就將針對斡旋金、斡旋金反悔等狀況來進行說明，幫助你對不動產買賣的細節有更多的認識，遇到問題時也能以正確的方式尋求協助及解決。
斡旋金是什麼？和定金一樣嗎？
斡旋金跟民法所謂的「定金」並不一樣，在民法中也沒有規定斡旋金的定義，一般認為，斡旋金是買方提供仲介公司去協助議價的籌碼。例如：買方看了一間賣方屋主開價3000萬元的房產，但買方希望用2700萬元買到，雙方這時候的差距有可能磋商的話，買方就會給仲介公司一筆錢，請仲介去斡旋價格看能不能用2700萬元買到，這就是所謂的「下斡旋」。
而仲介公司在買方下斡旋的時候，通常也會跟買方簽訂斡旋契約（即斡旋單，需要確保有3大要素：斡旋期間、斡旋金金額、房屋出價額），此時仲介必須在約定的斡旋期間內以斡旋單向屋主商談，若是賣方同意買方的出價，斡旋金即轉為定金，買受人有義務與屋主簽定契約，屋主接受定金後，也必須跟買受人簽訂契約，若是不願意簽訂，就會有「賣方可以沒收定金」、「賣方需將定金加倍返還買方」的情事。
要約書是什麼？和斡旋金有差別嗎？
除了斡旋金外，依據公平交易委員會頒佈的「公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明」第9條規定，若仲介業者在向買方提出斡旋金的要求時，沒有同時告知買方也可以選擇以「要約書」的形式來進行磋商，仲介業者可能會觸犯公平交易法第25條：｢除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」，而被依照公平法第42條規定裁處新臺幣五萬元以上二千五百萬元以下罰鍰。
至於要約書與斡旋金的差別是什麼呢？兩者的差別在於，買受人若想要議價，不需先給付斡旋金，而是讓仲介以記載購買意思的要約書向屋主進行磋商議價，當出賣人同意買受人的要約內容時，買受人就有義務與出賣人簽訂買賣契約並完成交易。
換言之，要約書與斡旋金最主要的差別在於要約書不須先付一筆斡旋金額，但需要注意的是，不論是要約書或是斡旋金，當出賣人接受議價時，買受人皆有簽訂契約的義務，不得任意反悔。
看到這裡，您可能會好奇，如果不用先付一筆斡旋金，為什麼大家不選擇以要約書形式來買賣房屋，反而是使用斡旋金才是多數呢？因為，若使用要約書形式且議價成功後，買受人想要反悔需要支付一筆違約金，在實務上通常都是約定出價的3%（但會隨個案調整），反悔成本比斡旋金多很多，而依照房價的不同，斡旋金的價額有時可能會是更適合自己的選擇。所以民眾可以依自身的狀況，選擇使用這兩種方式來進行房屋買賣。
買房斡旋金要多少才合理？可能因買受人出價不同而有所差異
斡旋金在出賣人同意出價後，會轉為定金，法律上並沒有強制規定一定要多少金額，但實務上常見的金額通常為買受人出價的2%到5%之間，或是收取10萬元到50萬元。
下了斡旋金反悔可以嗎？有機會拿回斡旋金的3狀況整理
民眾常常問我說：｢律師，我原本想要買房，也下了斡旋金，但我現在反悔了，可以把斡旋金拿回來嗎？」
此時就需要搞清楚斡旋金與訂定金的差別，在民法上本身並沒有斡旋金一詞，通常實務上約定若議價不成，則無息返還斡旋金於買方；而當出賣人在斡旋期間同意出價時，此時斡旋金將會轉為定金。
而定金的效力又是如何呢？可以參考民法248條、249條的規定，簡單來說，如果買方反悔不買，那買方的定金就會被沒收。如果賣方反悔不賣，那買方可以要求加倍的定金返還。
另外，在法律上只有｢定金」一詞，若在契約書上看到｢訂金」通常是誤用或是俗稱，但不論是使用｢定金」或是｢訂金」，在台灣法律實務上都是承認其有定金的效力。
當斡旋金變成定金時，買賣雙方就有完成契約的義務，是不能退還定金的，但下列狀況，買方是較有機會在下斡旋後反悔拿回斡旋金：
- 房仲未在約定的斡旋期間內與出賣人議價成功。
- 房仲未將斡旋契約的意思送達於出賣人。
- 出賣人在同意出價並在簽約完成前，買方撤銷其斡旋之意思。
2個斡旋金與要約書的注意事項，讓不動產專業律師來告訴你！
最後，由不動產律師整理出2個與斡旋金、要約書相關的注意事項，幫助你能掌握相關資訊，避免落入法律陷阱。
1.斡旋單、要約書具有法律效力嗎？
當然是有法律效力的！而斡旋單在實務上名稱不一，有可能叫做｢房屋買賣預約書」、｢斡旋金收據」、「房屋買賣出價意向書」等，各類名稱不一，不論是斡旋單還是要約書，法院實務見解認為若出賣人同意了買受人的出價，該斡旋單或要約書的性質為預約。
那什麼是預約？預約是約定將來訂立一定契約（本約）之契約，訂定預約後，需再另外訂定本約。但要注意的是，預約的效果是可以請求對方履行訂立本約之義務，但不能直接要求履行本約內容。
舉例而言，如果屋主接受了斡旋金後，反悔不賣，那雖然有機會認定雙方已經成立了買賣契約的「預約」，但這時候買方所擁有的法律權利，如要請求履約，必須事先請求履行「訂立本約（買賣契約）」，待本約訂定後，再依本約請求履行買賣契約，程序上會麻煩不少，因此許多預約違約的當事人，通常會選擇請求違約金了事。
2.如何防止不肖房仲騙走斡旋金？
房仲只是代為保管斡旋金，房仲的費用應該在雙方簽訂的委託契約上載明，若是買賣契約未成立，房仲不得以任何理由扣留斡旋金或是以服務費之名義將斡旋金依比例扣除。若是買賣契約不成立，房仲不退還斡旋金，房仲即無法律上的原因受領該斡旋金，買受人可以依民法179條：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」向房仲請求返還斡旋金。
遇到不動產糾紛，挑選專業律師才能更有保障
民眾想要買房時，建議尋求合法且有信譽的仲介公司，比較能保障自己的權益。若是遇到與斡旋金相關的買房糾紛，因買賣不動產所需要注意的細節較多，建議尋求專業的律師協助。
如果你也遇到了買賣不動產過程所發生的斡旋金糾紛，並且需要尋求律師協助，那麼林明忠律師是你值得信賴的律師！林明忠律師長期深耕不動產法律領域，並曾任臺北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會不動產委員會委員、民事程序法委員會委員，對民法及不動產法規相當熟稔。憑藉豐富的經驗和專業知識，相較於一般非不動產專業的律師，林明忠律師更能為您解決買賣不動產糾紛的的問題，保障您的權益。
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