漏水一定是樓上的問題嗎?釐清樓上漏水責任歸屬

樓上漏水求償怎麼辦?讓律師帶你釐清樓上漏水責任歸屬

作者:林明忠律師

花了上百萬、千萬買的房子,住了一段時間後,卻發現天花板一直滴漏水,造成屋內家具損壞、空氣潮濕、地板跟牆壁斑駁長壁癌,這時候心情一定很差!如果是關於買屋賣屋產生的瑕疵問題,可以參考我介紹「瑕疵擔保責任」的文章。不過今天要主張的對象並非前屋主,而是鄰居之間常見的「滲漏水糾紛」,接下來就讓本文為大家釐清樓上漏水責任歸屬,以及有哪些做法能捍衛自己的權益吧!

樓下漏水,一定是樓上的錯嗎?其實不一定是樓上住戶的責任

當發現家裡漏水了,大多數人會認定水往低處流,認為是樓上問題,但造成漏水的原因很多,除了常見的樓上浴室防水層失效(防水層還是有耐用年限,常見的防水層材質最好都要10年重新施作、更新一次,才不會有滲漏水問題)或是私管漏水外,也有可能是大廈內的公共管線破裂,或如果是頂樓戶,也有可能是大樓頂樓陽台防水層失效的問題!

因此,掌握滲漏水的原因,除了是如何修繕的重點外,也影響如果要上法院主張權利,你能提告的對象以及適用法律的依據。因此如果碰到滲漏水問題,最好先找抓漏師傅來初步判斷原因,也商請樓上或管委會配合抓漏,並記得先記錄下漏水的時間、範圍、水量狀況等等,以便日後主張權利或修繕。

漏水了,由誰負責維修費用呢?

冷靜處理才能更快找出漏水原因,先釐清責任歸屬後,就可以向該導致問題的負責人要求支付維修費用!常見的滲漏水因可分為兩部分:

     

      1. 私管滲漏水、私人房屋內防水層失效、私人外牆破損

    例如管線老舊,導致牆壁、天花板內的水管滲水外漏、私有外牆破損的情形,依照公寓大廈管理條例第12條的規定,這時候由相鄰的鄰居共同負擔。如果天花板漏水,就由上下兩戶負責費用,相鄰的牆壁則由左右鄰居共同負責。但如果純屬私人專有部分的管路/防水層,則由該專有部分的住戶負擔。

       

        1. 公共管路滲漏水、共有部分防水層失效、大樓外牆破損

      如果是公共管路滲漏水、公共外牆破損導致滲漏水問題,依照公寓大廈管理條例第10條第2項規定,則是由管委會負擔修繕責任。又,頂樓平台漏水的問題,除非平台約定由頂樓住戶專用,否則一般屬於共有部分,應由管委會負擔修繕責任。此部分共有設施或公共空間的問題,導致滲漏水,如果沒有管委會的話,可能就必須以全體住戶作為被告,請求共同負修繕責任。

      不過,如果共有部分的滲漏水問題,是因為個別住戶導致的話,那管委會或是全體住戶修繕完畢後,仍可以跟應負責的住戶請求修繕費用賠償的。

      應對樓上漏水不處理的作法|對簿公堂前的4步驟

      應對樓上漏水不處理的作法

      實務上,這種情形不在少數,許多人不願意讓對方到家裡勘查、施工,導致樓下漏水情形日益嚴重,相對的,最後的賠償金額卻會日積月累,越來越高。所以正確的作法,應該怎麼做呢?這時候可以分為4個步驟:

         

          1. 協商:訴訟對雙方來說都是費時費力,如果能夠透過跟鄰居友善協商處理,是最快也成本最小的方式。

          1. 確認、紀錄相關證據:不管能否跟鄰居協商,如果要對簿公堂,就需要證據來證明自己的論點,此時可以用錄影的方式記錄滲漏水位置、發生日期、發生狀況等,除了有助於跟鄰居的協商、以及給滲漏水維修廠商參考外,如果日後需要打官司,這些資料也能作為給鑑定機關參考的證據。

          1. 發送存證信函/律師函:如果鄰居敷衍了事、避而不談,但又不想馬上打官司的話,不妨委託律師寄送存證信函給對方,請求對方積極處理,因為不少鄰居有拖延症,但如果看到對方已經請了律師要處理、自己如果繼續拖延可能會有官司風險時,就會願意來協商,因此如果不想要直接上法院而仍有談的空間,只是對方不是很積極的話,不妨考慮發送存證信函/律師函來請對方協商。

          1. 提出訴訟:如果對方接到律師函/存證信函後,仍擺爛不理不睬,那唯一有強制力的方式,就只能透過法院提出訴訟,由法院的確定判決來強制鄰居配合勘查+修繕了,關於訴訟的具體內容可以參考後述的表格。

        訴訟可以達到什麼目的?律師解說房屋漏水糾紛判例

          目的 說明
        1 請求修繕至不漏水狀況 如果碰到頑固的鄰居或管委會,不開門配合勘查/配合修繕,那只能透過訴訟強制對方配合。如果對方依然擺爛,法院還是可以判決,也可以透過判決去強制執行。因此一般不用擔心對方擺爛就無法進行司法程序的問題。修繕漏水的方法百百種,如果透過訴訟中鑑定,鑑定出特定的方法可以修繕漏水,原告也可以指定被告應依鑑定報告修繕。
        2 請求修復費用 除了請求履行修繕義務外,若滲漏水的損害處或發生處可以自己修繕,則修繕支出的修復費用也可以跟對方求償。
        3 請求因為滲漏水而受到的財產損失 同上,如因滲漏水造成的財物損失,也可以請求賠償;不過有些財物可能有折舊問題。
        4 精神慰撫金 並不是一有滲漏水問題就可以請求精神慰撫金,目前實務上對於滲漏水案件,除非是規模大、時間長等較嚴重的滲漏水問題,不然一般是不會判慰撫金。但一般來說,越嚴重、持續越久的滲漏水問題,越有可能請求慰撫金。原理在於,規模上、嚴重的滲漏水對於民眾的居住安寧、人格權顯有侵害與影響。白話文來講就是住在一個漏水屋會無法安心居住、長期的漏水更會造成精神痛苦,因此可以請求慰撫金的重點在於漏水屋造成的「精神痛苦」而非一有「漏水」就可以請求慰撫金。

        滲漏水修繕訴訟要花多少錢?如勝訴可否要求對方負擔?

          項目 金額 如勝訴可否要求對方負擔?
        1 第一審裁判費 預估修繕費用以及請求賠償數額合計總額的0.8%~1.5% 原則可以
        2 第一審律師費 18萬元以上 原則不行
        3 鑑定費 8萬至50萬元以上(預估) 原則可以

        為什麼鑑定費高的嚇人呢?

        因為法院也不是工程專家,關於滲漏水的原因,如果最後淪為各說各話,那法院通常就會找第三方鑑定單位來鑑定,目前法院常採用的如「土木技師公會」、「建築師公會」等。這些專業單位,原則上專業度當然沒有問題。不過問題是,這些單位的「鑑定費用」都頗高,而且有越來越貴的趨勢,從8萬到50、60萬甚至上百萬的狀況都不算少見。

        這些鑑定費用通常因為原告負有舉證責任,會由原告先墊付,所以如果當事人是原告方,我通常會請原告當事人要抓20萬元至50萬元的預算來先支應鑑定費用。不過,如果原、被告希望降低鑑定費用,合意選一般民間的防水鑑定公司或是防水協會,在雙方都同意、且該公司也證明自己有能力鑑定的基礎下,法院也是有可能准許的。

        遇到滲漏水訴訟別緊張,找不動產專門律師釐清責任!

        房屋漏水會造成屋主很大的困擾,不僅要耗費時間金錢尋找漏水來源,也需要耐心與鄰居溝通,其中要注意的細節很多。若是與鄰居溝通不善,建議尋求律師的幫助,幫您釐清責任歸屬,以解決擾人的漏水問題。

        林明忠律師自執業以來,已處理過上百起訴訟和非訟案件,並曾擔任台北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會民事程序法委員會委員、不動產委員會委員等職位,對於不動產相關法規具有深厚的瞭解,因此相較於市場上聲稱可以處理各類案件的「綜合型」律師,更能針對與不動產相關的房屋漏水問題提供最佳的解決方針。

        除了本篇文章所提到的問題之外,如果還有任何關於房屋漏水的問題,都歡迎到FB粉絲專頁「不動產法律的專家」諮詢,或是加入LINE官方帳號:@masterlaw 私訊聯絡,讓我們一起找出最佳解決方案!

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