滴滴答答家裡漏水怎麼辦？讓律師帶你釐清樓上漏水責任歸屬

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滴滴答答家裡漏水怎麼辦？讓律師帶你釐清樓上漏水責任歸屬

作者：林明忠律師

花了上百萬、千萬買的房子，住了一段時間後，卻發現天花板一直滴漏水，造成屋內家具損壞、空氣潮濕、地板跟牆壁斑駁長壁癌，這時候心情一定很差！如果是關於買屋賣屋產生的瑕疵問題，可以參考我介紹「瑕疵擔保責任」的文章。不過今天要主張的對象並非前屋主，而是鄰居之間常見的「滲漏水糾紛」，接下來就讓本文為大家釐清樓上漏水責任歸屬，以及有哪些做法能捍衛自己的權益吧！

樓下漏水，一定是樓上的錯嗎？其實不一定是樓上住戶的責任

當發現家裡漏水了，大多數人會認定水往低處流，認為是樓上問題，但造成漏水的原因很多，除了常見的樓上浴室防水層失效（防水層還是有耐用年限，常見的防水層材質最好都要10年重新施作、更新一次，才不會有滲漏水問題）或是私管漏水外，也有可能是大廈內的公共管線破裂，或如果是頂樓戶，也有可能是大樓頂樓陽台防水層失效的問題！

因此，掌握滲漏水的原因，除了是如何修繕的重點外，也影響如果要上法院主張權利，你能提告的對象以及適用法律的依據。因此如果碰到滲漏水問題，最好先找抓漏師傅來初步判斷原因，也商請樓上或管委會配合抓漏，並記得先記錄下漏水的時間、範圍、水量狀況等等，以便日後主張權利或修繕。

漏水了，由誰負責維修費用呢？

冷靜處理才能更快找出漏水原因，先釐清責任歸屬後，就可以向該導致問題的負責人要求支付維修費用！常見的滲漏水因可分為兩部分：

私管滲漏水、私人房屋內防水層失效、私人外牆破損

例如管線老舊，導致牆壁、天花板內的水管滲水外漏、私有外牆破損的情形，依照公寓大廈管理條例第12條的規定，這時候由相鄰的鄰居共同負擔。如果天花板漏水，就由上下兩戶負責費用，相鄰的牆壁則由左右鄰居共同負責。但如果純屬私人專有部分的管路/防水層，則由該專有部分的住戶負擔。

公共管路滲漏水、共有部分防水層失效、大樓外牆破損

如果是公共管路滲漏水、公共外牆破損導致滲漏水問題，依照公寓大廈管理條例第10條第2項規定，則是由管委會負擔修繕責任。又，頂樓平台漏水的問題，除非平台約定由頂樓住戶專用，否則一般屬於共有部分，應由管委會負擔修繕責任。此部分共有設施或公共空間的問題，導致滲漏水，如果沒有管委會的話，可能就必須以全體住戶作為被告，請求共同負修繕責任。

不過，如果共有部分的滲漏水問題，是因為個別住戶導致的話，那管委會或是全體住戶修繕完畢後，仍可以跟應負責的住戶請求修繕費用賠償的。

應對樓上漏水不處理的作法｜對簿公堂前的4步驟

實務上，這種情形不在少數，許多人不願意讓對方到家裡勘查、施工，導致樓下漏水情形日益嚴重，相對的，最後的賠償金額卻會日積月累，越來越高。所以正確的作法，應該怎麼做呢？這時候可以分為4個步驟：

協商：訴訟對雙方來說都是費時費力，如果能夠透過跟鄰居友善協商處理，是最快也成本最小的方式。
確認、紀錄相關證據：不管能否跟鄰居協商，如果要對簿公堂，就需要證據來證明自己的論點，此時可以用錄影的方式記錄滲漏水位置、發生日期、發生狀況等，除了有助於跟鄰居的協商、以及給滲漏水維修廠商參考外，如果日後需要打官司，這些資料也能作為給鑑定機關參考的證據。
發送存證信函/律師函：如果鄰居敷衍了事、避而不談，但又不想馬上打官司的話，不妨委託律師寄送存證信函給對方，請求對方積極處理，因為不少鄰居有拖延症，但如果看到對方已經請了律師要處理、自己如果繼續拖延可能會有官司風險時，就會願意來協商，因此如果不想要直接上法院而仍有談的空間，只是對方不是很積極的話，不妨考慮發送存證信函／律師函來請對方協商。
提出訴訟：如果對方接到律師函／存證信函後，仍擺爛不理不睬，那唯一有強制力的方式，就只能透過法院提出訴訟，由法院的確定判決來強制鄰居配合勘查＋修繕了，關於訴訟的具體內容可以參考後述的表格。

訴訟可以達到什麼目的？律師解說房屋漏水糾紛判例

	目的	說明
1	請求修繕至不漏水狀況	如果碰到頑固的鄰居或管委會，不開門配合勘查／配合修繕，那只能透過訴訟強制對方配合。如果對方依然擺爛，法院還是可以判決，也可以透過判決去強制執行。因此一般不用擔心對方擺爛就無法進行司法程序的問題。修繕漏水的方法百百種，如果透過訴訟中鑑定，鑑定出特定的方法可以修繕漏水，原告也可以指定被告應依鑑定報告修繕。
2	請求修復費用	除了請求履行修繕義務外，若滲漏水的損害處或發生處可以自己修繕，則修繕支出的修復費用也可以跟對方求償。
3	請求因為滲漏水而受到的財產損失	同上，如因滲漏水造成的財物損失，也可以請求賠償；不過有些財物可能有折舊問題。
4	精神慰撫金	並不是一有滲漏水問題就可以請求精神慰撫金，目前實務上對於滲漏水案件，除非是規模大、時間長等較嚴重的滲漏水問題，不然一般是不會判慰撫金。但一般來說，越嚴重、持續越久的滲漏水問題，越有可能請求慰撫金。原理在於，規模上、嚴重的滲漏水對於民眾的居住安寧、人格權顯有侵害與影響。白話文來講就是住在一個漏水屋會無法安心居住、長期的漏水更會造成精神痛苦，因此可以請求慰撫金的重點在於漏水屋造成的「精神痛苦」而非一有「漏水」就可以請求慰撫金。

滲漏水修繕訴訟要花多少錢？如勝訴可否要求對方負擔？

	項目	金額	如勝訴可否要求對方負擔？
1	第一審裁判費	預估修繕費用以及請求賠償數額合計總額的0.8％～1.5％	原則可以
2	第一審律師費	12萬元以上	原則不行
3	鑑定費	8萬至50萬元以上（預估）	原則可以

為什麼鑑定費高的嚇人呢？

因為法院也不是工程專家，關於滲漏水的原因，如果最後淪為各說各話，那法院通常就會找第三方鑑定單位來鑑定，目前法院常採用的如「土木技師公會」、「建築師公會」等。這些專業單位，原則上專業度當然沒有問題。不過問題是，這些單位的「鑑定費用」都頗高，而且有越來越貴的趨勢，從8萬到50、60萬甚至上百萬的狀況都不算少見。

這些鑑定費用通常因為原告負有舉證責任，會由原告先墊付，所以如果當事人是原告方，我通常會請原告當事人要抓20萬元至50萬元的預算來先支應鑑定費用。不過，如果原、被告希望降低鑑定費用，合意選一般民間的防水鑑定公司或是防水協會，在雙方都同意、且該公司也證明自己有能力鑑定的基礎下，法院也是有可能准許的。