不想碰到預售屋糾紛？不動產專門律師教你應對3種常見的糾紛情境
作者：林明忠律師
預售屋是臺灣很常見的購屋方式，但也因為在房屋尚未蓋好時即向建商購買房屋，因此預售屋相對於中古屋買賣，常會出現房屋品質有與合約不符之瑕疵／遲延交屋／違建公設等爭議。今天要跟大家介紹常見的3大預售屋糾紛案例以及處理之道，讓大家知道買預售屋的注意事項，以及碰到這些糾紛時，可以知道如何保護自己的權益！
買預售屋注意事項
通常在購買預售屋之前，有以下3點需要特別留意：
建商的規模、地區推案狀況：雖然預售屋的資金都是放在履約保證帳戶，但如果建商發生資金困難，導致爛尾樓的狀況發生，且建商已因工程進度而請領履保帳戶內之款項，消費者仍可能面臨求償無門的狀況，未來要討回款項需經歷的法律程序也很漫長，因此建議預售屋一定要慎選較有規模、或是在地經營多年的建商，較有保障。
糞管、污水管等公共管線、變電箱等嫌惡設施，預計的設置情形：預售屋銷售時一般只會告知格局，其他細節往往容易被忽略，因此曾有住戶在交屋時，才發現大樓的糞管、污水管通過自己家中，或發生變電箱就在住家旁隔間的狀況。雖然這些情形有機會透過法律途徑進行減少價金的爭取，但仍無法改變設施存在的現實。所以若會在意這些設施放在自己家中，在購屋前就事先避免，讓業者在合約白紙黑字的保證自己購買的物件無此類情事發生，終究是最好選擇。
注意是否為工業宅或旅館宅：所謂工業宅或旅館宅，就是買了之後，不能當作住家用途，只能作為辦公室或登記旅館營業使用，這些物件一般會比市價便宜個1～2成，且建商的廣告通常寫得很曖昧，讓民眾混淆。若是購買了這類物件，且未來違規當住家用被查獲，可以處6萬至30萬元罰鍰並命限期改善。因此民眾發現有低於區域市價行情的預售屋時，一定要特別注意。
不過再怎麼小心仔細，難免都還是會碰上一些預想不到的狀況，因此接下來我根據實務上的經驗，替大家蒐集了買預售屋時容易遇到的3個糾紛，透過法律知識的補充，幫助大家緩解碰上糾紛時的慌亂與無助感，整理思緒做出適合的處理。
常見預售屋糾紛1：遲延完工
買預售屋最期待的就是完工交屋的時候，通常在預售屋合約會有「開工及取得使用執照期限」約定，其內容如下：
「（一）本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工，民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：
１、因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。
２、因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。
（二）賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」
這些約定看起來非常清楚，明確規定建商逾期違約，會有違約金責任、消費者甚至有機會請求在建商逾期交屋期間，消費者自行在外租屋的損失。不過實務上，消費者常常遇到建商雖然已經逾期，但告上法院後，建商卻不用賠償，或是違約金賠的很少的狀況，是為什麼呢？
預售屋完工逾期糾紛訴訟重點：需推算、扣除合理的不施工期
關鍵就在建商在訴訟中，是否有合理不施工的期間可以主張，因為如果消費者本身有變更設計的要求，建商通常仍可主張扣除變更設計的期間。另外在關於工程過程中的晴雨日、或其他因為地區因素（例如是否有停電、強風、大雨等天氣因素）或政府命令因素（有無命令停工檢查）等，都是在遲延完工請求違約金的訴訟中常見的攻防。
因此，如果我通常會建議民眾在提告前，先跟律師諮詢去概算遲延完工的期間時，有沒有建商可依法主張扣除的日數，來判斷是否要提出訴訟，會比較保險。
常見預售屋糾紛2：因黑心建商廣告不實、房屋出現瑕疵，想進行預售屋解約
預售屋的廣告不實與房屋瑕疵問題是預售屋糾紛的大宗，通常這類爭議就是消費者俗稱的「黑心建商」事件。這類爭議處理起來不外乎會朝向2個方向：「1.保固責任」或「2.物之瑕疵擔保／不完全給付責任」。簡單來說，就是要求建商修繕或是賠錢、甚至解約。
（若想瞭解以上提到的2個方向的差別，可以參考我「房屋出問題賣方不願修繕怎麼辦？」這篇文章）
不過有2件事情，是在主張保固或瑕疵擔保責任前，要先知道的：
1.預售屋廣告並非必定構成契約內容
有些民眾或是不熟悉不動產爭議的律師，會引用消費者保護法第22條第1項規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。 」認為只要是預售屋的廣告出現的東西，都必定可以構成契約的內容。但事實上，廣告是否構成契約內容還是需要由法院審查廣告內容，究竟是屬於引誘消費者來商談簽約的「要約引誘」（建商可以在商談過程經告訴消費者，其實我們給付的物件跟廣告不一樣），還是可以認定廣告內容已經具體到屬於雙方契約（要約）的一環。
也因為是由法院來判斷，即使建商有對預售屋做過若干廣告，這些廣告也可能不會構成契約內容，則建商沒做到，自然沒有違約問題。例如實務上就曾經發生過，建商預售屋廣告的建物外觀顏色與實際成品不符，消費者主張廣告不實而有房屋顏色瑕疵，卻被法院認為該預售屋廣告非契約的一環，因此駁回消費者訴訟的案例。
但到底建商廣告是否可構成預售屋契約的一環，就必須要看廣告內容、以及建商在簽約時的說明、合約的記載等個案因素去作認定，並沒有一個標準的解答，如果遇到了廣告不實的爭議，建議先諮詢不動產專業律師，讓律師依照上述個案情況幫您判斷訴訟上是否可主張該廣告為契約內容的一環。
2.瑕疵是否確實屬於減少效用／價值的「物之瑕疵」
如果房屋的瑕疵對於居住效用不生太大影響，且修復費用也很低廉的話，可能就會被認為不屬於民法上可主張權利的「物之瑕疵」。這是因為民法上所謂「物之瑕疵」，必須是瑕疵會造成房屋的效用或價值「有感」減少，若是減少之程度無關重要者，法院可能也不會認為屬於瑕疵。常見的瑕疵爭議如牆壁空心、磁磚空鼓、油漆不平整等，在特定的個案條件下，可能就不被認為屬於民法物之瑕疵，但可能仍可以循保固責任要求建商處理。
常見預售屋糾紛3：預售屋公設違建問題
有些建商為了增加賣點，會在廣告上承諾有豪華多樣的公設，例如SPA池、超大交誼大廳等，但實際上這些公設設置，可能是建商違法變更使用的結果，例如原本核准的是停車使用，但建商卻把停車空間改成交誼廳，或是把法定空地變成其他非使用執照核准範圍的公設空間等。另一個常見的爭議，就是超劃車位、違建車位的問題。
（違建車位的問題說明可以參考我的「停車位也有違建？」這篇文章）。
預售屋公設違建糾紛：契約附件是關鍵
但關於公設違建的訴訟，消費者常常敗訴，理由是在預售屋契約內常會有一份附件，內容記載：「OOO設施為賣方在領取使用執照後施工修改項目…買方有充分認知事後不得以現場與使用執照不符或嗣後經主管機關取締，而要求減少價金等主張或請求」。因此，法院常以此認定消費者已經於購屋時知情有違規使用的風險，所以只要建商真的有把承諾的公設做出來，即使因為嗣後違規使用而不得不恢復原狀，也不算違約。
所以，如果是看上社區的公共設施齊全、多樣化等因素買房的民眾，一定要特別注意建商是否是以違規使用的方式來增加公共設施、這可以從建商的契約文件內，有沒有類似上述告知違規使用風險的聲明書來判斷。以免交屋之後遭人檢舉違反建築法使用，公設就會被拆光光，社區也可能面臨高額罰鍰。
碰上黑心建商違約、廣告不實怎麼辦？該找律師、打官司嗎？
預售屋爭議中，因為消費者面臨的是專業的建商，且因為合約大多或多或少存在一些可能對消費者不利、但也沒有違反主管機關的「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」，因此要對建商主張權利，並不是一件容易的事，所以在大部分的預售屋糾紛案例中，最後常是私下和解解決，較少有走上法院的狀況。
如果您買了預售屋，發現居住瑕疵嚴重或與建商協商無望、必須透過專業人士進行協商或起訴時，別擔心，可以找專業的林明忠不動產律師，為您解決預售屋消費爭議。林律師不僅擁有豐富的法律知識和經驗，而且專精於不動產法律，並擔任臺北市不動產經營管理協會的理事、全國律師聯合會不動產委員會的委員，因此您可以放心將問題交給他。與一般律師不同，林律師更專注於不動產領域，可以針對您的問題提供最佳解決方案，協助您爭取權益。如果您需要處理預售屋糾紛，林明忠律師是您最好的選擇！
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