不定期租約4大常見爭議解答｜掌握正確觀念，讓房東、房客都安心
作者：林明忠律師
「不定期租約」顧名思義，就是未定期限的租賃契約。在處理不定期租約的過程中，我最常被房客、房東問到的問題就是：「林律師，我的房東可以任意在不定期租約漲房租嗎？」、「林律師，不定期租約的情況下，房客不搬走，怎麼辦？可以在不定期租約漲價嗎？作為房東該如何處理不定期租約退租問題？租客說如果我不給他搬遷費，他就不願意終止不定期租約，這樣合法嗎？」以下將透過不定期租約的定義，以及4個常見問題的分析，幫助房東與房客解除心中疑惑。
不定期租約定義、書面契約簽立與否的情境解析
在開始解答不定期租約的常見問題之前，讓我們先從一些基本的定義開始瞭解起。不定期租約定義，就是未定期限的租賃契約。但在臺灣，很少有租賃契約在一剛開始就約定不定期限的，通常情況下，不定期租約都是由定期租約演變而來。例如民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」的租期一年以上，未簽立書面租約的租賃關係。
不過因為普遍國人都會簽立書面租約，所以實務上更常見的不定期租約，是屬於因定期租賃契約到期後未繼續更新契約，所以才依民法第451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」規定，成立不定期租約。舉例來說，我剛上臺北唸書時，因為大三沒抽到宿舍，第一份跟房東打的契約是租下租金13,000元的小套房，原本打算住2年到畢業就好，所以租約是打2年，但後來考上研究所，租約到期房東也沒再另外跟我簽約，於是我就一樣每月付租金到研究所畢業，前後住了5年的時間。這5年裡，前2年是定期租約，後面3年就是不定期租約。
Q1：房東提前解約合理嗎？是否會因為租約類型而有不同？
這個問題其實就是不定期租約和定期租約最重要的差別，在定期租約中，除非雙方在合約裡有約定提前解約的條款，不然房東在租期屆滿前，是無權單方提前解約的。
如果房東仍然要解約，這個解約很可能不合法，而不會生解除或終止的效力。但若遇到較強勢的房東，即使解約不合法仍執意阻止房客使用房屋，導致房客必須要搬遷到其他地方，在這種情況下房客額外支出的搬遷費以及相關成本，由於是房東違約行為導致，因此可以跟房東請求賠償。不過，如果租約沒有另外約定定額的違約金，那原則上房客請求的範圍，就會以因房東違約行為所產生的損害（成本）為準。
而另一個大家也很關心的問題，不定期租約中，如果原合約沒有約定提前解約的條款，房東可以隨時終止契約嗎？答案：不行的。
雖然民法第450條第2項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」看起來是雙方都可以隨時終止租約，但如果租賃物屬於住宅，基於對不動產承租人的保護，如果房東在不定期租約中想提前終止契約，必須符合租賃住宅市場發展及管理條例第10條或土地法第100條的事由，常見原因是房東要收回自用、或是承租人違反不得轉租之約定、或遲繳租金等。也就是說，房東在不定期租約中，除非有符合法律規範的理由，否則是沒有辦法隨便終止租約的。
雖說有相關法律的保障，但有民眾仍會問我：「林律師，房東就算沒有自用需求，只要說是為了收回自用就好啦。他隨便掰個理由都可以成立，不就代表房東實際上可以任意終止契約嗎？」
其實，如果真的鬧上法院，法院還是會要求出租人舉證證明確實有收回自住的計畫與需求，不是只要嘴巴講講就可以，所以房東如果只是想租給別人或是單純不爽房客，就用自住理由要不定期租約的房客搬家，屆時因房客不服要鬧上法院，房東可能並不一定會有優勢。這也是為什麼坊間流傳：「不定期租約房東風險高」的說法，就是因為在不定期租約時，相較於定期租約，在原租約沒有隨時終止租約的條款下，房東若要收回房屋，法律上難度較高。
Q2：不定期租約可以漲房租嗎？
另一個常見的問題是，在不定期租約裡，房東可以隨時單方漲房租嗎？答案是：不行的。因為租金是契約的內容，也就是說必須要雙方都同意，租金才能調漲。因此除非原租約裡面就有契約調漲的條款，不然即使在不定期租約中，房東也不可以單方漲房租。
有些房東會問：「林律師，這樣在不定期租約裡，我除非有法定事由、否則不行隨時終止租約、也不能漲房租，如果我10幾年都沒有法定事由可以收回房子，難道租金都不能動嗎？」
其實，房東雖然不能片面調漲租金，但還是可以依照民法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」雖然可以聲請法院酌漲租金，但法院最終是否會准許調漲，以及調漲的幅度是否可以達到房東的預期，這個很看個案物件的條件，在起訴前，建議諮詢不動產律師就個案的狀況去做判斷。
Q3：想順利讓不定期租約終止，有哪些需要注意的事情？
在不定期租約中，如果房東要終止租約，但原約定中沒有任意終止條款，確實有一定法律上難度。因此多半會有以下兩種解決辦法：
支付搬遷費，達成和解：有些房東會支付房客不定期租約搬遷費，來讓房子早點順利收回，類似跟房客和解的概念。
執行房屋、土地不定期租約終止：如果無法和解，要執行房屋、土地不定期租約終止時，房東除了注意自己是否符合租賃住宅市場發展及管理條例第10條以及土地法第100條的事由外，也要注意終止程序上必須要符合原租約訂或是民法第450條第3項所定，房東至少應在終止前1個月要告知房客有終止租約的意思，預留1個月「以上」的提前終止期間，終止的效力才比較不會產生問題。
不定期租約房客不搬走如何解決？房東切勿擅自闖入、換鎖
如果租約終止後，房客仍然不搬走，可以向法院提出遷讓房屋的訴訟，勝訴確定後就可以請求法院執行強制搬遷。但房東千萬不要在沒有司法判決的情形下，自行換鎖或是闖入房客家把房客的東西強制遷離，這樣的行為很可能會觸犯刑法的侵入住居、強制等罪，目前也有房東被判刑的先例。總歸來說，如果遇到房客不搬走的問題，最好還是透過民事遷讓房屋訴訟來解決，比較保險，房東也比較站得住腳，用合法的途徑維護自身權益。
Q4：買賣不破租賃原則是什麼？適用於不定期租約中嗎？
另外，房東如果要賣房子時，會不會因為不定期租約而綁手綁腳？其實是不會的，因為不定期租約無法受到民法第425條「買賣不破租賃」原則的保護。所謂「買賣不破租賃」就是即使房東賣房子，承租人依舊可以對於房子的新主人主張有租賃關係，而繼續使用房子。但在不定期租約中，因為民法第425條第2項已經明文規定，在未經公證且不定期限的租賃關係不受買賣不破租賃原則的保護，因此如果房東把房子賣給第三人，房客無法憑著租約來對抗新的屋主，這也是不定期租約缺點之一。
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林律師擁有豐富的不動產訴訟實戰經驗，更是臺北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會不動產委員會委員，對民法及不動產法規熟稔。林律師過去的客戶皆對林律師的專業和貼心讚譽有加。如果您有不定期租約存證信函／訴狀怎麼寫？如何解決不定期租約問題，請與林明忠律師的團隊聯繫。讓專業的力量守護您的權益！
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