祭祀公業是什麼？祭祀公業土地買賣如何處理？由專業不動產律師告訴你
作者：林明忠律師
祭祀公業涉及眾多成員和複雜的土地權益關係，常常引發各種糾紛。無論是土地所有權的爭議、土地使用權的確認，還是土地買賣的程序，都可能成為爭議的焦點。到底祭祀公業是什麼？這些祭祀公業土地為什麼常常引起糾紛？祭祀公業好像都是少數人掌控，身為派下員又有什麼權利？別擔心，接下來要來解答上述的疑問，並告訴您初步處理的流程，不論您是祭祀公業的成員或是遇到相關問題的民眾，都有所幫助喔！
祭祀公業是什麼？
祭祀公業又稱祭田，是早期為了祭祀祖先、維護同姓親族之間的感情而成立的祭祀團體。其成立背景是因為以前家族的觀念很重，為了使家族財產不特別偏向哪一房，而是由家族所有，藉此發展家族勢力，所以在親屬多代的打拼之下，祭祀公業從以前到現在，多年下來擁有非常多的不動產。
在台灣，許多都市內的精華土地或郊區的土地，都是祭祀公業多代持有的。
而祭祀公業的特殊之處在於財產獨立性，雖不以營利為目的，也不完全屬於公益性質。派下員大會則是祭祀公業的最高決策機構。
祭祀公業土地買賣如何辦理？祭祀公業土地處理2大重點
近年來，許多祭祀公業常因土地買賣問題而引發爭議不斷。在考慮買賣祭祀公業土地時，應根據祭祀公業是否已申報登記為法人，區分兩種情況進行處理：
1.未申報登記為祭祀公業法人
祭祀公業的財產本質屬於《民法》第827條的公同共有關係，如果一個祭祀公業未申報被登記成法人，又依《民法》第828條第3項，公同共有的處分及其他權利的行使，除法律另有規定外，應獲得所有共同擁有人的同意；對於共有的不動產處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，則依《土地法》第34條之1第5項準用第1項，需超過半數的共同擁有人同意，並且這些同意的潛在應有部分份額也必須超過2／3，才能申辦土祭祀公業土地的買賣。
祭祀公業通常歷史悠久，涉及的人員眾多，且現今社會中宗族的關係已不如以前緊密，因此若是要處分祭祀公業的不動產，需要得到多數人同意且潛在應有部分份額也需要過2／3，否則將無法妥善利用祭祀公業的財產。為了祭祀公業管理便利及財產管理法制化，也因此制定了祭祀公業條例，將申報並完成登記的祭祀公業視為特殊性質法人，即祭祀公業法人，具有當事人能力為權利義務的主體，與一般的財團法人及社團法人有所區別。
2.已申報登記為祭祀公業法人
依《祭祀公業條例》第21條第1項的規定，本條例施行前已存在之祭祀公業，其依本條例申報，並向直轄市、縣（市）主管機關登記後，為祭祀公業法人。
依上述同條第2項的規定，本條例施行前已核發派下全員證明書的祭祀公業，視為已依本條例申報之祭祀公業，得逕依第二十五條第一項規定申請登記為祭祀公業法人。
登記為祭祀公業法人，不僅能夠擁有法律上的權利義務，也能以祭祀公業法人的名義來處分財產，大幅簡化祭祀公業財產的利用難度。但如果祭祀公業法人想要處分財產或設定財產負擔，依祭祀公業條例第33條但書，須經祭祀公業派下員大會的決議，且全體現有派下員2／3出席，出席人數須達3／4同意才能進行財產處分或設定負擔。
決議通過後，依《祭祀公業條例》第30條第2項的規定，祭祀公業法人應將派下員大會會議紀錄於會議後30內，報請公所轉報直轄市、縣（市）主管機關備查。且根據內政部101年3月7日內授中民字第1015730146號函釋，祭祀公業法人依《祭祀公業條例》第33條規定處分財產、設定負擔，在辦理不動產登記時，應向土地登記機關繳驗經直轄市、縣（市）主管機關備查之證明文件。
以下為祭祀公業法人辦理祭祀公業法人土地處分或設定負擔的流程：
- 通過派下員大會決議。
- 準備相關文件，包含土地登記申請書、權利書狀、登記原因證明文件（即移轉契約書）、法人登記證明文件、其代表人的資格證明等，向土地登記機關做登記。
- 在登記申請書中清楚地註記已依法令規定完成處分程序，並蓋章。
- 提交主管機關備查證明文件及通過土地處分或設定負擔的會議紀錄。
祭祀公業土地買賣的常見問題，讓不動產專業律師來解答！
常常有人向我諮詢，表示他們自己所在的祭祀公業要處分祖產，但自己不清楚整個流程以及要如何參與，接下來，我要以律師的角度幫你分析可能會遇到的問題及相應對的方法！
- 祭祀公業想要出售名下土地，需要得到全體派下員同意嗎？
在法律上，派下員是有資格繼承祭祀公業財產的人。前面所提，祭祀財產大多歷史悠久，導致派下員人數眾多，因此召開派下員大會時常難以成會或耗費成本過多。
有民眾一定會好奇問：是否可以僅由管理人開會決議？如果祭祀公業尚未登記，須依《土地法》第34條之1的規定，得到過半數的共有人的同意，並且這些同意的份額也必須超過所有潛在應有部分份額的一半。而如果祭祀公業已經登記為法人，則依《祭祀公業條例》第33條規定召開派下員大會討論財產的處分。但現行的法律規定可能會導致難以找到派下員甚至有流會的情形，因此內政部已有修正草案，允許祭祀公業法人通過修改章程的方式實施派下員代表制度，以便更有效率地處理財產。
- 若是不同意祭祀公業出售土地，我該怎麼做？
如果祭祀公業已經登記為法人，若認為其財產處分違反《祭祀公業條例》的規定，可依違反的程序規定主張救濟，甚至處分無效均有可能，但必須視個案狀況而定。
對於未登記的祭祀公業，其財產本質上屬於公同共有的關係。在財產處分上，需參考祭祀公業規約的約定，如果規約有與《土地法》第34條之1不同的約定，則以規約為主，但如果規約並無約定，則依《土地法》第34條之1第五項準用第4項：｢共有人在出賣其應有部分時，其他共有人有優先購買權利，可以按照同一價格共同或單獨買下這塊土地，因此不同意祭祀公業出售土地的共有人，也有機會以同一出賣條件，優先承購土地。
不過要注意的是，如果祭祀公業的規約內有不同於《土地法》第34條之1規定的處分方式，則但依最高法院107年度台上字第793號判決認為，若是規約中有排除《土地法》第34條之一，則無法主張優先承買權。需注意的是，如果土地已登記為祭祀公業法人的財產，則優先購買權的規定不適用。
祭祀公業土地糾紛案例分享
以臺灣彰化地方法院 108 年度重訴字第 205 號民事判決為例，判決中的買方（原告）與祭祀公業（被告）管理人簽訂了土地買賣契約，且雙方已經簽訂了買賣契約並收受第一期款項，但後來祭祀公業換了管理人，新的管理人以買賣契約未經派下員過半數同意，拒絕移轉登記土地，買方就告上法院，請求祭祀公業必須要依約給付違約金。
那麼祭祀公業需要付違約金呢？法院判決指出，買方信任跟祭祀公業代表人具有代表權，至於祭祀公業的內部處分程序，是否獲得全體過半數的同意及其權利合計過半數之同意，這應該屬於公業的內部事項，並非買方可得知的事項。所以在判決中代表人已經簽訂了買賣契約並收受第一期款項，祭祀公業的新任管理人才以買賣契約未經派下員過半數同意，拒絕移轉登記，這是全然可歸責於祭祀公業的事由，因此買方仍可訴請祭祀公業給付違約金。
遇到祭祀公業土地糾紛怎麼辦？專業不動產律師指您一條明路！
祭祀公業涉及的人數眾多，土地權利關係複雜，如果遇到祭祀公業處分土地的糾紛，建議尋找專業的不動產律師來幫您分析最佳解決辦法，指引您在複雜的土地關係中一條明路。
林明忠律師具有豐富的不動產法律案件的實戰經驗，曾擔任臺北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會不動產委員會委員、民事程序法委員會委員等職務，憑藉豐富的經驗和專業知識，相較於一般非不動產專業的律師，林明忠律師更能為您分析祭祀公業相關土地買賣問題，保障您的權益。
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