作者：林明忠律師
現代人因為生活習慣的改變，居住型態越來越傾向選擇公寓大廈。為了提升居住品質以及加強公寓大廈的管理維護，「公寓大廈管理委員會」已經變成日常生活中不可或缺的存在。究竟管委會是什麼樣的組織？管委會成立條件有有哪些？今天要跟大家介紹管委會是怎麼成立以及如何運作，若不幸遇到管委會糾紛問題，記得尋求專業不動產律師的協助！
管委會是什麼？
公寓大廈的管理委員會（管委會）是依照《公寓大廈管理條例》成立的，由「區分所有權人」（即公寓大廈中的產權擁有者）選出的管理委員，主要負責實施區分所有權人會議的決議以及管理、維護大廈，以提升住民的生活品質為目的，也可以代表管委會向當地政府申請相關的補助和獎勵。
看到這裡，應該有人會疑惑「區分所有權人」和「住戶」有什麼不同呢？「區分所有權人」指的是那些擁有不動產所有權的人，包括專有部分（如個別住宅單位）和共有部分（如樓梯間、走廊等）。而「住戶」則是更廣義的概念，不僅包括所有權人，也包括那些獲得所有權人授權使用專有部分的人，常見的類型如承租戶。
根據《公寓大廈管理條例》，管委會的組成委員至少要設立主任委員（代表全體社區的對外角色）、財務管理委員和監察業務委員，也可以根據不同的業務需要在規約中設立其他職位。如果一棟大廈沒有成立管委會，那麼區分所有權人會推選一名住戶或由建商來擔任管理負責人，以處理公寓大廈的相關事務。
管委會具體在做什麼？權限有哪些？
至於管委會具體要做什麼？權限有哪些？《公寓大廈管理條例》第36條規定就有明文規範：
一、區分所有權人會議決議事項之執行。
二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
四、住戶共同事務應興革事項之建議。
五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
六、住戶違反第六條第一項規定之協調。
七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。
八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。
九、管理服務人之委任、僱傭及監督。
十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。
十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。
十三、其他依本條例或規約所定事項。
從上述內容可知，管委會對於大樓事務的執行非常重要，法律賦予的權限範圍也頗為廣泛，但管委會如果擺爛不執行職務怎麼辦呢？如果管委會不執行職務，若因此使住戶受損害，住戶除了可以向法院訴請損害賠償外，如果符合《公寓大廈管理條例》第48條的規定，住戶也可以向主管機關檢舉，讓主管機關裁罰主委或委員1500～5000元罰鍰，且如果還是不改善，還可以連續處罰喔！
公寓大廈如何成立管委會？管委會成立條件有4步驟！
依照《公寓大廈管理條例》第30條規定，以下是成立管委會的必要步驟：
步驟1：推舉有權利召集「區分所有權人會議」的召集人
首先，需要由區分所有權人互推一人作為召集人，來召開區分所有權人的會議。如果是首次召開，通常由建築物的起造人（多半是建商）來召開。
步驟2：召集合於法定程序的區分所有權人會議
會議需提前10天以書面形式通知，並明確載明會議的內容。選舉管理委員的事宜必須在會議通知中公告，不能以臨時提案進行選舉。開會時，出席人數需達到應出席者的2／3以上。
如果未達此數，則可重新召開。第二次會議門檻降低為3人並1／5以上所有權人及比例出席，決議的通過則需要出席者的3／4以上同意。
| 召集人 | 開會條件 | 決議條件 | |
| 第一次會議 | 建商或是區分所有權人互推一人 | 應出席數的2／3 以上 | 出席數的3／4以上 |
| 流會後同一議題重新召集會議(第二次會議) | 建商或是區分所有權人互推一人 | 3人且1／5以上所有權人及比例出席 | 出席人數及比例過半數同意 |
步驟3：公告與通知住戶會議中決議的內容
開完會後還有一個很重要的步驟，就是在15日內需將開會中的會議記錄（須載明開會經過及決議事項並由主席簽名）寄給每位區分所有權人並進行公告。倘若為流會後重新召開的會議（又稱假決議），也是一樣需在15日內將會議記錄送達各區分所有權人且公告，若在7日內未有全體1／2以上書面反對，則該決議視為成立，在成立後10日內以書面送達各區分所有權人並公告。
步驟4：準備管委會成立的相關文件向當地建管處報備
管委會成立後，記得前往當地的建管處網站查看要準備哪些文件，文件備齊後可親送或寄至當地建管處，即完成成立管委會的報備。
到底成立管委會好不好？優缺點一次分析給你聽！
成立管委會後，社區的公共事務就有主要負責執行、維護的對象，對整體的住戶居住環境提升很有幫助，也可以代表社區對外積極爭取一些政府給公寓大廈的修繕補助與獎勵，算是成立管委會的好處之一。
但如果遇到濫權的管委會，把自己當作是社區的太上皇甚至把權力變的比區分所有權人會議還要大，就真的會造成很多困擾。舉例來說，管委會雖然有管理維護公共區域的權利，但管委會如果違法宣布，要重新分配社區原有車位的配置？或是訂定新的規章，徵收不合理的管理費或是限制部分住戶使用公共設施等？或是公共設施造成家裡漏水，遇到擺爛不修繕的管委會該怎麼辦？管委會真的可以決定社區的所有事情嗎？往往是民眾與管委會產生糾紛時，常常來諮詢的問題。
與管委會發生衝突怎麼辦？專業不動產律師提供您更多協助！
辛苦大半輩子買了房子卻遇到消極的管委會，那真的會造成諸多不便。常見的管委會衝突，像是頂樓漏水，管委會消極不處理，或是管委會怕如果對特定住戶妥協，可能引起其他住戶不滿或涉嫌偏袒特定個人，因此通常由住戶自行提出反應，但是往往遇到反應被拖延或無效果的情況。如果透過律師代表與管委會進行協商，比較能讓管委重視需求。但遇到堅持立場的管委會，在多次協商無效後，住戶可能需考慮是否直接向法院提起訴訟，或許這才是解決問題的快速途徑。
林明忠律師自執業以來，已處理過數百起訴訟和非訟案件，並曾擔任台北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會民事程序法委員會委員、不動產委員會委員等職位，對於不動產相關法規具有深厚的瞭解，因此您可以放心將問題交給他。與一般律師更不同的是，林律師相對於市場上聲稱可以處理各類案件的「綜合型」律師，可以針對您的問題提供最佳的解決方針。如果您遇到管委會與住戶之間的糾紛時，林明忠律師是您最好的選擇！
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