【4個常見不動產繼承問題】專業律師分析解釋，幫助您釐清繼承大小事
作者：林明忠律師
我在法律諮詢時，常會遇到民眾前來詢問有關不動產繼承問題，例如：父母過世房子過戶問題、親人過世房子過戶的問題，又或是繼承人要去哪裡辦理繼承才能繼承房地產？過戶的費用大概是多少……等問題。許多第一次碰到不動產繼承問題的人，都會被這些流程搞得暈頭轉向，本文整理4大常見的誤解情況，透過不動產繼承迷思的破除，幫助大家釐清問題並瞭解相關程序。
親人過世需要辦不動產指定繼承嗎？先瞭解「繼承」在法律上的定義
「林律師，我父親過世房子繼承出現了問題，他留下了好幾筆土地和房子，其中有幾筆不動產指定繼承給我，但其他繼承人不配合辦理遺產繼承，請問我可以去辦什麼手續去做不動產遺產繼承，需要請律師或代書去辦嗎？」
「林律師，請問房屋繼承順位是什麼？房子繼承問題可以透過法律解決嗎？房屋繼承過戶費用是多少？」
以上這些都是實務上很多民眾會來詢問的問題，其實，依據民法1148條第1項的規定，繼承從被繼承人過世的那一刻就「自然發生」了，不用特別去辦理什麼程序，就發生了繼承的效力。
不過，理論上是這樣說，但事情當然沒有那麼簡單，法律還是有規定幾個繼承相關的法定申報義務，如果不申報，可是有可能被處罰的！以下幫大家整理遺產繼承問題、土地繼承問題中最常忽略與誤解的相關手續。
不動產繼承常見誤解1：遺產少到不用繳稅，所以也不用跟國稅局申報遺產稅
雖然依據我國現行的遺產稅法，111年遺產的免稅額是新台幣（下同）1333萬元，換言之，若您的遺產總額在1333萬元以下，不用繳納遺產稅，但不用繳納遺產稅，「並不表示不用申報」喔！畢竟，遺產一定要先申報，國家才會知道要不要課你的稅，所以申報遺產跟不用繳納遺產稅，完全是兩回事喔！
遺產稅申報期限：被繼承人死亡起6個月內
根據稅法規定，遺產稅的納稅義務人（遺囑執行人、繼承人及受遺贈人、遺產管理人）必須在被繼承人死亡日起6個月內，向被繼承人死亡時戶籍所在地之國稅局或所屬分局、稽徵所申報，如果不申報或逾期申報，除了要補繳稅款外，可能還會有罰款問題喔！
而且有非常多遺產的處分行為，包含不動產繼承問題中最常見的所有權移轉，都需要國稅局核發的遺產稅繳清（免稅）證明書，所以遺產稅申報可說是繼承流程的第1關。
不動產繼承常見誤解2：繼承登記不動產，要辦理繼承登記後才能繼承
其實，這句話只說對了一半。
如同文章稍早提到的，因為繼承是在被繼承人死亡那一刻就生效，有沒有辦理繼承登記並不會影響繼承效力，但是依據民法第759條規定，繼承取得的不動產，必須完成繼承登記後，才能做處分行為（如：出售、分割、設定抵押權等），而且繼承登記應於被繼承人死亡之日起6個月內辦理，聲請逾期者，每逾1個月得處應納登記費額1倍之罰鍰，最高可罰至登記費之20倍，所以沒辦繼承登記不止會影響不動產的處分，也是會被處罰喔！
另外，繼承登記只要一位繼承人出面就可以辦理，不需要大家一起同意，所以即使其他繼承人不配合，也是可以辦繼承登記的。
不動產繼承常見誤解3：只要有一個繼承人不配合分割繼承，不動產就永遠不能分配
遺產的分配問題，最好的作法是遵照遺囑執行，如果沒有立遺囑，就得仰賴繼承人間的全體同意，在這邊要注意的是，實務上處分不動產如果符合土地法第34條之1的規定：
- （第一項）共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
- （第二項）共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；不能以書面通知者，應公告之。
- （第三項）第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
- （第四項）共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
- （第五項）前四項規定，於公同共有準用之。
- （第六項）依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。
就有機會以該法條所規定的多數決，來處分不動產。但不同意的繼承人，依照土地法第34條之1規定，也是有按照同一個出賣條件，買受土地的優先承購權。
而即使不走土地法第34條之1的規定，若面臨無法協議分割處理遺產，其中之一的繼承人也可以向法院提出遺產分割訴訟，請求法院分割遺產。這時候即使其他繼承人不配合分割繼承，法院還是能以分配方案來分配不動產喔！
不動產繼承常見誤解4：拋棄繼承與限定繼承傻傻分不清楚？
有不少民眾會問我：「林律師，拋棄繼承跟限定繼承有何區別？我該怎麼選呢？」，我會用一個故事說明：
甲的爸爸乙過世了，乙留下了10萬元的遺產和200萬元的卡債，如果選擇拋棄繼承，甲就沒辦法繼承10萬元遺產，但相對地，卡債200萬元也跟甲無關。但如果選擇了限定繼承（其實比較精確的用法是「概括繼承有限責任」原則），甲繼承了10萬元的遺產和200萬元的卡債，就200萬元卡債部分，只要負所繼承遺產範圍10萬元的償還責任就好。
很多民眾聽到這裡會跟我說：「既然繼承多少還多少，我不去辦拋棄繼承也沒差，為什麼律師你有時還是會建議我們去辦拋棄繼承呢？」這必須從後續衍生的法律問題來分析。
遺債明顯大於遺產，建議辦拋棄繼承
之所以建議辦理拋棄繼承的理由在於，以上述案例而言，很多銀行會定期查詢債務人乙的生存與繼承狀況，如果發現債務人的繼承人甲沒有拋棄繼承，就會以繼承人甲為被告，要求繼承人甲以所繼承遺產範圍為限，負清償責任。
繼承人甲就會因為沒有選擇拋棄繼承，而有官司要應付，後續進入執行程序時，甲還是要陳報法院自己所繼承的遺產範圍是多少，若不陳報或陳報不清楚，法院在執行時，就可能會去執行到甲私人的財產，屆時甲還要去對執行程序聲明異議或打訴訟，整體程序上相當麻煩，所以當遺債明顯大於遺產時，不如選擇拋棄繼承比較乾脆。
拋棄繼承如何辦理？需檢附的資料與時限提醒
如果要辦拋棄繼承，必須在知道自己為繼承人後的3個月內，以書狀向被繼承人生前住所的法院提出。通常還必須檢附以下資料：
- 除戶謄本
- 繼承人繼承系統表
- 印鑑證明等
- 有些法院還會要求提出「通知後順位的繼承人」的存證信函。
如果不知道如何寫拋棄繼承聲請狀，以及對相關資料準備有疑問，建議可以委託律師辦理。
限定繼承如何辦理？為何要陳報遺產清冊？
目前法律規定，我國的繼承原則都是採取概括繼承有限責任，就是坊間俗稱的限定繼承，所以不必特別去法院辦理手續，就可以享受有限責任的效果。既然如此，為何民法1156條還有規範陳報遺產清冊的制度呢？
其實，陳報遺產清冊是一個保護繼承人的制度，其原因如下：
以上面的例子來說，甲的爸爸乙過世了，乙留下了10萬元的遺產和200萬元的卡債，如果這200萬元的卡債是A、B銀行平分，甲原則上要依照欠債比例去償還A、B銀行各5萬。此時有沒有陳報遺產清冊將會造成以下2種不同的結果。
- 【有陳報遺產清冊】：如果甲有陳報遺產清冊，法院會命乙的債權人在一定期間（3個月以上）去法院申報債權，若只有A銀行去申報債權，B銀行沒有申報且甲也不知道有爸爸有欠B銀行錢，等申報期間過去，甲把10萬元都清償給A銀行後，因為已經沒有剩餘的遺產，B這邊就不能再來找甲要錢。
- 【沒有陳報遺產清冊】：但如果甲沒有陳報遺產清冊，而甲當時也只知道爸爸有欠A銀行錢，於是把10萬元都還給A銀行，這時候如果B銀行跳出來說，其實你爸爸也有欠我錢，所以你也要還錢。在這個時候，因為甲沒有陳報遺產清冊，依據民法1162之2條規定，可能就要自掏腰包把B銀行原本依債務比例可分得的5萬元清償掉。
透過這個案例的分析，我們可以發現陳報遺產清冊，其實是為了避免被繼承人天上掉下來的債務，導致自己還要掏腰包清償遺債。至於陳報遺產清冊所需的文件，與前述拋棄繼承的文件幾乎一樣，只是多了財產清冊的「財產資料」要檢附，如果不知道怎麼處理的話，委託律師辦理會較為妥當。
如何辦理指定繼承？可以事先找律師安排並善用遺囑
遺產是可以透過遺囑來處分的，所以如果想指定特定繼承人或遺贈第三人遺產，就是坊間俗稱「指定遺產分割方法」或「遺產分割方法指定」，其實最常見是透過事先預立遺囑的方式來執行。如果遺囑都沒有安排，那遺產的歸屬就會依照民法1144條應繼分的規定來分配。
但遺囑有嚴格的法定形式，並不是隨便寫寫就可以。實務上常見的遺囑形式有：
- 自書遺囑
- 代筆遺囑
- 公證遺囑等
建議分配財產前，可以透過諮詢專業律師來協助您做一份合法有效的遺囑，並按照您的意願來安排您的身後財產。
處理不動產繼承問題律師推薦：林明忠不動產專門律師
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