不動產專門律師教你拆屋還地流程，時效及律師費用大解密！
拆屋還地是我常處理的不動產糾紛類型，也是不少民眾會來諮詢的法律問題。本文將透過常見案例解析，帶您瞭解拆屋還地時效、拆屋還地流程及相關費用，初步認識拆屋還地爭議，如果您遇到相關問題，歡迎隨時諮詢林明忠不動產專門律師，我會為您提供專業建議，幫助您守護自身權益。
拆屋還地是什麼？為什麼會發生拆屋還地的爭議？
最常見的狀況是鄰地間越界建築，或是土地界址變動的糾紛，例如鄰居A把房子蓋到了B的土地上，或是A、B的土地因為地政機關地籍重測的關係，導致土地界址變動，使A的房子有部分占用到B的土地。
此外，還有一個常見的案例，是「共有人間的拆屋還地」爭議，例如以下的故事。
拆屋還地案例：彰化C先生活化共有土地的故事
C先生因為繼承的關係，而跟其他3位親戚共有1塊在工業區的甲地，但甲地被持分占40％的親戚D長期搭建鐵皮房屋（違建）占用，也都不付租金給其他3位共有人，完全把甲地當自己的土地，因為D的持分較多，脾氣也比較暴躁，其他親戚不想跟D起糾紛，於是都隱忍不發。C等於拿到一塊無法活化的土地持分，心中非常鬱悶，後來跑來找我諮詢：「林律師，雖然D的持分比較多，但土地又不是只有D的，D還說他已經占用了20幾年，我已經過了15年的請求時效，所以不能要他還土地，難道我真的只能吞下去嗎？」
拆屋還地案例解析：請求拆屋還地時效只有15年嗎？
一般請求拆屋還地，都是本於土地登記所有權人的地位，而已登記土地的不動產所有權，依照大法官釋字第165、107號解釋，不適用民法第125條15年消滅時效的規定。
因此在前面的案例裡，即使D占用土地超過15年，只要C仍有土地登記所有權人的身份，還是可以請求拆屋還地。
拆屋還地流程是什麼？3大流程解析，帶你掌握勝訴關鍵
拆屋還地流程1：主張拆屋還地需要存證信函嗎？
雖然存證信函並不是法定必須的流程，但我還是會建議當事人先發函主張權利，除了作為後續訴訟程序的證據之外，也可以藉由存證信函來試探對方拆屋還地和解的意願。畢竟訴訟總是耗時耗力，如果可以藉此進行拆屋還地調解，對雙方都好。
拆屋還地流程2：告上法院後，如何避免拆屋還地的判決不利？
如果無法進行調解，就只能進行法院訴訟了。在拆屋還地的案件裡面，通常原告會是所有權人，因為原告本身有所有權，這時候依照法院多數見解，會請占用人（被告）負具有占用權源的舉證責任。
簡言之，法官會要求被告舉證自己為什麼可以利用這塊土地，這也是被告拆屋還地答辯狀的重點！這個舉證責任，可不能嘴上說說，而是要透過客觀事證（證人、契約、土地使用同意書或其他法定契約關係等）作為佐證。如果被告不能舉證自己為何可以使用土地，就很容易拆屋還地敗訴；反之，如果被告可以舉證，原告就必須另行舉證為何有權不讓被告使用土地。
拆屋還地流程3：拆屋還地強制執行流程
在拆屋還地官司勝訴確定後，如果對方沒有主動履行，還是必須透過法院強制執行，這時候聲請執行的人（原告）要先繳交被占用土地價額千分之八的執行費給法院，法院才會安排時間進行拆除。
至於拆屋還地費用誰出？當然是被告要出錢，不過原告必須先墊付給法院，之後再加進強制執行費用，一併用被告的財產執行。
拆屋還地律師費用貴嗎？需要請律師嗎？
拆屋還地官司的勝敗，關鍵在於被告究竟有無權利占用土地，而被告可能有權占用土地的法律關係，除了最常見的「租賃關係」、「使用借貸關係」外，實務上可能有十幾種不同的占用權源。
以前例C先生的案子，就會另外涉及到共有物的分管協議是否成立，或是否對繼受人亦有效力等問題，而除了有無土地占用權源外，實務上可能還有是否構成權利濫用等抗辯。這些議題都需要不動產專業律師按照個案資料進行分析，提供當事人最適當的法律建議。
而一般有拆屋還地訴訟經驗的律師，因為知道其中會涉及不少細緻的法律概念，通常律師費用都在「10萬以上」，因為拆屋還地涉及的多是數十萬、上百萬、甚至上千萬的土地利益，建議在行動前，先諮詢專業律師比較能保障權益。
拆屋還地律師推薦：林明忠不動產專門律師
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